Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 1.700 m² mặt bằng xưởng tại Đông Hòa, Dĩ An, giá thuê 130 triệu/tháng tương đương khoảng 76.470 đồng/m²/tháng (130 triệu / 1700 m²). So với mặt bằng chung thuê xưởng trong khu vực Dĩ An Bình Dương, mức giá này đang nằm ở mức trung bình đến hơi cao do vị trí đường Trần Hưng Đạo có kết nối giao thông tốt.
Xưởng có giấy tờ pháp lý đầy đủ (sổ hồng thổ cư), mặt tiền 20m trên đường nhựa 12m, xe tải lớn có thể ra vào thuận tiện. Đây là yếu tố quan trọng giúp tăng giá trị mặt bằng kinh doanh.
Chi phí thuê 130 triệu/tháng tương ứng khoảng 1,56 tỷ/năm, trong khi nếu mua đất và xây dựng mới xưởng 1.700m² (giá đất Dĩ An khoảng 15-20 triệu/m², xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m²) thì tổng vốn đầu tư tối thiểu trên 40 tỷ đồng. Do đó, thuê xưởng có ưu điểm về dòng tiền linh hoạt, không phải đầu tư lớn ban đầu.
Nhận xét về giá: Giá thuê không rẻ nhưng phù hợp với chất lượng xưởng, vị trí và tiện ích hiện tại. Tuy nhiên, vẫn có thể thương lượng để giảm từ 10-15% nếu thuê lâu dài hoặc thanh toán trước.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Xưởng cao ráo, thoáng, được chủ nhà sơn mới toàn bộ, giúp tiết kiệm chi phí sửa chữa ban đầu.
– Đường nhựa 12m rộng rãi, xe công, xe tải lớn có thể ra vào dễ dàng, rất thuận tiện cho vận chuyển, không bị giới hạn tải trọng.
– Diện tích lớn 1.700m², mặt tiền rộng 20m, rất hiếm trong khu vực này có sẵn mặt bằng lớn như vậy.
– Đã có điện 3 pha và hệ thống PCCC đầy đủ, đảm bảo an toàn và vận hành sản xuất kinh doanh đa ngành nghề.
– Vị trí nằm trên trục đường chính Trần Hưng Đạo – Đông Hòa, kết nối nhanh với các khu công nghiệp xung quanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Xưởng phù hợp nhất cho thuê làm kho chứa hàng, sản xuất nhẹ hoặc trung bình, hoặc kinh doanh đa ngành nghề không kén ngành.
Chủ đầu tư có thể linh hoạt khai thác dòng tiền thuê dài hạn hoặc sử dụng làm kho trung chuyển hàng hóa phân phối.
Với diện tích và kết cấu hiện tại, không khuyến nghị xây dựng mới mà tận dụng mặt bằng sẵn có để tiết kiệm chi phí.
Nếu khách thuê có nhu cầu lớn, có thể thương lượng thuê dài hạn để ổn định sản xuất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Dĩ An, Trần Phú) | Đối thủ 2 (Dĩ An, Bình Thắng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 1.700 | 1.500 | 2.000 |
| Mặt tiền (m) | 20 | 15 | 25 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 130 | 110 | 160 |
| Đường vào | Nhựa 12m | Nhựa 10m | Nhựa 14m |
| Pháp lý | Đã có sổ, thổ cư | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Điện 3 pha, PCCC, sơn mới | Điện 3 pha, PCCC | Điện 3 pha, PCCC |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống PCCC vận hành và giấy chứng nhận PCCC còn hiệu lực.
- Kiểm tra sơn mới có đảm bảo chất lượng, không bị bong tróc hoặc thấm nước.
- Khảo sát hệ thống điện 3 pha, đảm bảo đủ tải cho hoạt động sản xuất.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ thổ cư, đảm bảo không tranh chấp và quy hoạch không vướng.
- Đánh giá tình trạng mặt đường và khả năng quay đầu xe tải lớn.
- Xem xét hợp đồng thuê có điều khoản rõ ràng về bảo trì, thanh toán và thời gian thuê.
