Nhận định mức giá thuê xưởng mặt bằng kinh doanh tại Dĩ An, Bình Dương
Dựa trên các thông tin cung cấp:
- Diện tích tổng khuôn viên: 13.600 m²
- Diện tích xưởng: 6.480 m²
- Diện tích nhà văn phòng: 400 m²
- Giá thuê xưởng: 3,8 USD/m² ≈ 88.000 VND/m² (tỷ giá 23.000 VND/USD)
- Giá thuê văn phòng: 4,5 USD/m² ≈ 103.500 VND/m²
- Giá đề xuất: 680 triệu đồng/tháng
Phân tích cụ thể:
1. So sánh giá thuê mặt bằng, xưởng tại khu vực Dĩ An và Bình Dương
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá thuê trung bình (đồng/m²/tháng) | Giá thuê tương đương (triệu đồng/tháng) | Nguồn/Thời điểm |
|---|---|---|---|---|
| Xưởng tại KCN Dĩ An | Khoảng 5.000 – 7.000 | 80.000 – 100.000 | 400 – 700 triệu | Thị trường 2023-2024 |
| Mặt bằng kho xưởng khu vực Bình Dương | 3.000 – 10.000 | 70.000 – 90.000 | 210 – 900 triệu | Thị trường 2023-2024 |
| Xưởng cùng quy mô, có PCCC, trạm điện 1000kVA | 6.480 | ~88.000 (giá đề xuất) | ~570 triệu | Đề xuất thực tế |
2. Đánh giá mức giá 680 triệu/tháng
Tính toán chi tiết:
- Giá thuê xưởng: 6.480 m² x 88.000 VND = 570 triệu đồng/tháng
- Giá thuê văn phòng: 400 m² x 103.500 VND = 41,4 triệu đồng/tháng
- Tổng giá trị thuê lý tưởng: 570 + 41,4 = 611,4 triệu đồng/tháng
Giá chủ đưa ra 680 triệu đồng/tháng cao hơn khoảng 11% so với mức tính toán dựa trên giá thuê bình quân thị trường. Mức này không phải quá cao nhưng có thể chưa hoàn toàn hợp lý nếu xét về mặt chi phí vận hành, khả năng thanh khoản và thời điểm xưởng đang trong quá trình sửa chữa.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê và đề xuất mức giá hợp lý
- Ưu điểm: Vị trí chiến lược trong khu công nghiệp Dĩ An, có hệ thống PCCC tự động, trạm điện 1000 KVA đáp ứng nhu cầu sản xuất lớn.
- Nhược điểm: Xưởng đang sửa chữa, chưa bàn giao ngay, có thể phát sinh chi phí và thời gian chờ đợi.
- Yếu tố pháp lý: Đã có sổ, tăng độ tin cậy cho bên thuê.
Đề xuất giá thuê hợp lý: Khoảng 600 triệu đồng/tháng, tương đương 3,5 USD/m² cho xưởng và 4,2 USD/m² cho văn phòng. Mức giá này vừa thể hiện sự hợp lý khi xưởng chưa bàn giao, vừa đảm bảo chủ đầu tư vẫn thu được giá tốt.
4. Chiến lược thương lượng với chủ đầu tư
Để thuyết phục chủ bất động sản chấp nhận mức giá đề xuất, bạn nên lưu ý các điểm sau:
- Nhấn mạnh đến thời gian bàn giao cuối tháng 12, tức là bên thuê phải chịu chi phí mà chưa thể khai thác ngay.
- So sánh với các mức giá trung bình tại khu vực và dự án tương tự để làm cơ sở thuyết phục.
- Đề nghị ký hợp đồng thuê dài hạn để đảm bảo lợi ích ổn định cho chủ đầu tư, đổi lại mức giá thuê có thể được ưu đãi.
- Phân tích chi phí sửa chữa và vận hành mà bên thuê sẽ phải chịu thêm trong giai đoạn mới nhận mặt bằng.
5. Kết luận
Mức giá 680 triệu đồng/tháng là hơi cao so với giá thị trường xưởng trong khu vực, đặc biệt khi xưởng chưa sẵn sàng sử dụng ngay. Mức giá khoảng 600 triệu đồng/tháng sẽ hợp lý hơn trong trường hợp này, vừa đảm bảo tiết kiệm cho người thuê vừa giữ được lợi ích cho chủ đầu tư.
