Thẩm định giá trị thực:
Tài sản cho thuê là xưởng sản xuất tại Thuận Giao, TP. Thuận An, Bình Dương, diện tích đất 1100m², trong đó diện tích xưởng xây dựng 1000m². Giá thuê 55 triệu/tháng tương đương 55.000.000 / 1000m² = 55.000 đồng/m²/tháng.
So sánh với mặt bằng giá thuê xưởng trong khu vực Thuận An hiện nay, giá thuê dao động phổ biến từ 40.000 – 70.000 đồng/m²/tháng tùy vào vị trí, kết cấu, đường xe tải lớn hay không, và hạ tầng điện nước. Với trạm điện 250kVA sẵn có, đường xe tải lớn thuận tiện, mức giá 55.000 đồng/m²/tháng là mức trung bình khá, không quá cao nhưng cũng không rẻ.
Nhận xét về giá: Giá thuê hiện tại đang ở mức hợp lý so với thị trường, không bị đội giá quá đà nhưng cũng không có dấu hiệu ưu đãi đặc biệt để chốt nhanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích lớn, đủ rộng cho nhiều loại hình sản xuất.
- Đường xe tải lớn thuận tiện vận chuyển hàng hóa, không bị hạn chế về phương tiện.
- Trạm điện công suất 250kVA đáp ứng tốt nhu cầu sản xuất công nghiệp vừa và nhỏ.
- Đã có giấy tờ pháp lý đầy đủ, minh bạch, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
- Vị trí tại Thuận Giao, TP Thuận An – khu vực công nghiệp phát triển nhanh, dễ dàng kết nối với các khu công nghiệp lớn khác trong Bình Dương.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn xưởng này phù hợp nhất cho thuê làm sản xuất hoặc kho chứa hàng. Với diện tích lớn và hạ tầng điện, đường xá tốt, chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể thuê để vận hành sản xuất hiệu quả ngay mà không cần đầu tư thêm nhiều.
Đầu tư xây dựng lại không khả thi do tài sản hiện có đã phù hợp với nhu cầu thuê xưởng. Ở thực hay làm văn phòng không phù hợp do tính chất mặt bằng công nghiệp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Thuận An, xưởng 900m²) |
Đối thủ 2 (Thuận An, xưởng 1200m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích xưởng (m²) | 1000 | 900 | 1200 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 55 | 42 | 72 |
| Đường xe tải | Rộng, xe tải lớn | Chỉ xe tải nhỏ | Xe tải lớn |
| Trạm điện | 250kVA | 150kVA | 300kVA |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đang chờ sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng và hoạt động sản xuất để tránh rủi ro về quy hoạch công nghiệp.
- Kiểm tra tình trạng điện – nước thực tế, đảm bảo hệ thống điện 250kVA hoạt động ổn định.
- Kiểm tra kết cấu xưởng, khung thép, mái tôn, chống thấm để tránh phát sinh chi phí sửa chữa sau thuê.
- Kiểm tra quy định về tiếng ồn, môi trường tại khu vực để phù hợp ngành nghề sản xuất.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe tải tại mặt bằng để tránh tắc nghẽn vận chuyển.
