Thẩm định giá trị thực:
Diện tích nhà 3,4m x 8m = 27,2 m², giá bán 1,64 tỷ đồng tương đương khoảng 60,3 triệu/m² đất xây dựng. Với nhà 1 trệt 1 lầu (tổng ~54 m² sàn), đơn giá xây dựng thô + hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², giá xây mới khoảng 350-380 triệu đồng. Giá đất thực tế ở Quận 12, đặc biệt khu vực hẻm nhỏ và đường Trần Thị Cờ thường dao động 40-50 triệu/m² đối với đất thổ cư có hẻm xe hơi, nên giá này đang bị đẩy cao khoảng 15-25% so với mặt bằng chung.
Nhà đã hoàn thiện cơ bản, mới tinh, hẻm xe hơi rộng 3.5m, cách mặt tiền 15m, vị trí khá thuận tiện gần chợ và trường học. Tuy nhiên hiện trạng sổ chung, và nhà nở hậu có thể ảnh hưởng nhỏ đến giá trị pháp lý và tiện ích sử dụng.
Nhận xét giá: Giá bán hiện tại có dấu hiệu cao hơn mức giá phổ biến khu vực 1 chút. Người mua cần cân nhắc kỹ về tính pháp lý (sổ chung, công chứng vi bằng) và tiềm năng tăng giá thực tế trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 3.5m, thuận tiện để xe máy và ô tô nhỏ ra vào.
- Nhà mới xây, hoàn thiện cơ bản, có 2 phòng ngủ và 2 WC đáp ứng nhu cầu gia đình nhỏ.
- Vị trí cách mặt tiền chỉ 15m, gần chợ, trường học và tiếp cận nhanh với Quận Gò Vấp chỉ 5 phút, rất thuận tiện cho đi lại và sinh hoạt.
- Hẻm riêng, khu dân cư văn hóa, an ninh tốt, phù hợp cho người mua cần nơi ở yên tĩnh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền do vị trí gần chợ, trường học và giao thông thuận lợi. Với diện tích nhỏ nhưng có 2PN, 2WC, phù hợp cho gia đình trẻ hoặc thuê dài hạn. Nếu mục tiêu đầu tư xây lại thì diện tích nhỏ và hẻm ngắn có thể hạn chế khả năng mở rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Khương, Q12) | Đối thủ 2 (Đường Hiệp Thành 13, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 27,2 m² (3,4x8m) | 30 m² | 28 m² |
| Giá bán | 1,64 tỷ (~60,3 triệu/m²) | 1,5 tỷ (~50 triệu/m²) | 1,55 tỷ (~55 triệu/m²) |
| Hẻm | 3,5m, xe hơi ra vào | 2,5m, xe máy | 3m, xe hơi nhỏ |
| Tình trạng pháp lý | Sổ chung, công chứng vi bằng | Sổ đỏ riêng | Sổ đỏ riêng |
| Tiện ích | Gần chợ, trường học, 5 phút Gò Vấp | Tương tự | Tương tự |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý sổ chung, xác định rõ quyền sở hữu và rủi ro khi chuyển nhượng bằng vi bằng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh bị thu hồi hoặc giới hạn xây dựng do là nhà nở hậu.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, đặc biệt khi hẻm dài và có nhiều nhà đóng kín cửa.
- Kiểm tra thực trạng xây dựng, vật liệu hoàn thiện để đánh giá chất lượng nhà mới và tránh phát sinh sửa chữa sau mua.
- Đánh giá phong thủy hướng Đông Nam có phù hợp với người mua hay không.
