Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường số 10, An Cựu City, TP Huế, diện tích đất 126m² (7×18), nhà 3 tầng với tổng sàn xây dựng khoảng 250m². Giá chào bán 9,3 tỷ đồng, tương đương 37 triệu đồng/m² đất hoặc khoảng 37 triệu đồng/m² sàn sử dụng.
So với mặt bằng giá nhà liền kề và biệt thự tại khu An Cựu City, mức giá này có phần nhỉnh hơn do vị trí mặt tiền rộng 7m, đường trước nhà 26m, phù hợp kinh doanh và ở. Tuy nhiên, nếu tính chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu đồng/m² sàn thì tổng chi phí xây dựng cho 250m² sàn vào khoảng 1,5-1,75 tỷ đồng. Điều này cho thấy nhà hiện hữu có giá trị xây dựng và vị trí khá cao.
Nhận xét về giá: Giá 9,3 tỷ có thể hơi cao so với mặt bằng trong khu, nhất là khi nhà không phải biệt thự loại sang trọng mà là nhà liền kề 3 tầng. Với khu vực này, giá bình quân đất nền khoảng 30-33 triệu đồng/m², nhà mặt tiền đường lớn có thể cộng thêm 10-15% giá trị. Do đó, mức giá này đang bị đẩy lên khoảng 10-15% so với giá thị trường, cần thương lượng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 7m trên đường 26m, thuận tiện kinh doanh, đỗ xe ô tô thoải mái.
- Hướng Đông Bắc phù hợp với khí hậu và phong thủy nhiều gia đình Việt.
- Nhà 3 tầng với tổng diện tích sàn gần 250m², đủ lớn để vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê.
- Pháp lý sổ hồng hoàn công đầy đủ, minh bạch, đảm bảo giao dịch an toàn.
- Gần Aeon Mall và trung tâm hành chính, thuận tiện giao thông và tiện ích.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho các gia đình muốn vừa ở vừa kinh doanh (văn phòng, cửa hàng). Ngoài ra, có thể cho thuê lại từng tầng hoặc toàn bộ để tạo dòng tiền ổn định. Do vị trí khá tốt và hạ tầng hoàn chỉnh, cũng có thể cân nhắc mua để đầu tư giữ giá hoặc chờ tăng giá đất trong tương lai. Khả năng xây dựng lại thấp do diện tích không quá rộng so với khu biệt thự, nên không phù hợp làm kho xưởng hay xây biệt thự lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường An Cựu 12) | Đối thủ 2 (Đường Lê Lợi, TP Huế) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 126 (7×18) | 120 (6×20) | 130 (7×18.5) |
| Diện tích sàn (m²) | ~250 | 220 | ~240 |
| Giá chào bán (tỷ) | 9,3 (thương lượng) | 8,5 (đã giảm giá) | 9,0 (chưa thương lượng) |
| Vị trí | Mặt tiền đường 26m, gần Aeon Mall | Hẻm lớn, khu dân cư đông đúc | Mặt tiền đường lớn, gần trung tâm TP |
| Pháp lý | Sổ hồng, hoàn công | Sổ đỏ, đang hoàn thiện | Sổ hồng đầy đủ |
| Kết cấu | Nhà 3 tầng, xây kiên cố | Nhà 2 tầng mới xây | Nhà 3 tầng, cần sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, độ bền vững sau nhiều năm sử dụng, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh rõ ràng về quy hoạch khu vực, đặc biệt các kế hoạch mở rộng hạ tầng hoặc thay đổi chức năng đất gần Aeon Mall.
- Đánh giá phong thủy hướng Đông Bắc – phù hợp nhưng cần xem xét chi tiết các yếu tố khí hậu, ánh sáng.
- Kiểm tra giấy tờ hoàn công, tránh rủi ro pháp lý tiềm ẩn.
- Xác định khả năng đỗ xe ô tô và quay đầu xe trên đường số 10, đảm bảo thuận tiện sinh hoạt và kinh doanh.