Nhận xét chung về mức giá 7,9 tỷ đồng
Với diện tích đất 194,2 m² tại khu vực Đường Bình Hòa 24, Phường Bình Hòa, TP. Thuận An, Bình Dương, mức giá 7,9 tỷ đồng tương đương khoảng 40,68 triệu đồng/m² là một mức giá khá cao so với mặt bằng chung các bất động sản cùng khu vực.
Tuy nhiên, điểm cộng lớn là đây là khu trọ 14 phòng hiện đang cho thuê kín phòng, tạo ra dòng tiền ổn định hàng tháng. Vị trí gần chợ Đồng An 4, đường nhựa xe tải, tiện ích xung quanh đầy đủ như chợ, trường học, bệnh viện trong bán kính 500m cũng giúp tăng giá trị tài sản. Ngoài ra, đã có sổ đỏ riêng biệt, pháp lý rõ ràng, thuận tiện cho việc giao dịch.
Do đó, giá 7,9 tỷ đồng hợp lý nếu người mua đánh giá cao tiềm năng thu nhập cho thuê và mong muốn sở hữu bất động sản mặt tiền có pháp lý đầy đủ tại vị trí trung tâm Thuận An.
Nếu mục tiêu là đầu tư sinh lời ổn định hoặc phát triển thêm, đây là mức giá chấp nhận được. Nhưng nếu chỉ đơn thuần mua để ở hoặc đầu tư trong ngắn hạn thì giá này có thể cao hơn so với giá thị trường.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại BĐS | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Bình Hòa 24, Thuận An | 194,2 | Khu trọ 14 phòng, mặt tiền | 7,9 | 40,68 | Đang cho thuê full phòng, sổ đỏ riêng |
| Đường Nguyễn Tri Phương, Thuận An | 200 | Nhà mặt phố, quận trung tâm | 6,5 | 32,5 | Không có thu nhập cho thuê |
| Đường Lê Hồng Phong, Thuận An | 180 | Nhà phố, mặt tiền | 6,8 | 37,8 | Chưa cho thuê |
| Đường DT743, Thuận An | 190 | Khu trọ 12 phòng | 6,2 | 32,6 | Đang cho thuê 80% phòng |
Dữ liệu so sánh cho thấy mức giá 40,68 triệu/m² của khu trọ này cao hơn các bất động sản tương tự trong khu vực từ 8-20%. Điều này phần lớn do lợi thế đã có sổ riêng, khu trọ đầy đủ phòng cho thuê tạo thu nhập ổn định, vị trí tốt, đường nhựa rộng xe tải chạy được.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích trên, một mức giá hợp lý hơn để thương lượng có thể dao động trong khoảng 7,2 – 7,4 tỷ đồng (tương đương khoảng 37,1 – 38 triệu đồng/m²). Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận tốt cho người bán, đồng thời giúp người mua có biên độ tài chính hơn để đầu tư hoặc tái cấu trúc khu trọ.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh giá thị trường quanh khu vực chưa có đầy đủ phòng cho thuê thường dưới 35 triệu/m².
- Dù đang cho thuê kín phòng nhưng vẫn có rủi ro quản lý, bảo trì hoặc biến động thị trường thuê.
- Đề xuất mức giá 7,2 – 7,4 tỷ giúp giảm thiểu rủi ro đầu tư cho người mua, đồng thời vẫn thể hiện thiện chí và nhanh chóng giao dịch.
- Cam kết thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và chi phí.
Kết luận: Nếu bạn là nhà đầu tư cần dòng tiền ổn định từ khu trọ thì mức giá 7,9 tỷ đồng là hợp lý trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, với mục đích thương lượng để có biên độ tài chính tốt hơn, đề xuất khoảng 7,2 – 7,4 tỷ đồng là hợp lý và có cơ sở thuyết phục chủ nhà đồng ý.
