Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền tại vị trí trung tâm chợ Bạch Mai, huyện An Dương, Hải Phòng với diện tích đất 79m², xây dựng 3 tầng tổng diện tích sử dụng ~280m², giá chào bán 6,7 tỷ đồng tương đương khoảng 23,9 triệu đồng/m² đất và 24 triệu đồng/m² sàn xây dựng.
So sánh với mặt bằng giá đất khu vực huyện An Dương, đất thổ cư mặt tiền chợ Bạch Mai thường dao động từ 20-25 triệu/m² tùy vị trí. Với nhà xây mới 3 tầng, chi phí xây dựng thô và hoàn thiện khoảng 6 – 7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng ước tính ~1,7 – 2 tỷ đồng. Giá đất ước tính khoảng 1,6 – 2 tỷ (79m² x 20-25 triệu). Tổng giá trị hợp lý khoảng 3,7 – 4,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây là nhà mặt tiền chợ, có khả năng kinh doanh tốt nên giá trị thực tăng lên đáng kể.
Như vậy, mức giá 6,7 tỷ đang bị đẩy cao khoảng 50-60% so với giá đất và chi phí xây dựng cơ bản. Đây là mức giá có phần “ngáo giá” nếu xét thuần về xây dựng và đất. Tuy nhiên, giá này có thể chấp nhận được nếu khách hàng nhìn nhận tiềm năng khai thác kinh doanh mặt tiền chợ sầm uất, lợi thế đậu ô tô trong nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 4.5m, chiều dài 17.6m rất hiếm ở khu vực chợ Bạch Mai, thích hợp để kinh doanh đa dạng mặt hàng.
- Nhà mới xây, kết cấu 1 trệt 3 tầng, 5 phòng ngủ, 5 WC, nội thất đầy đủ, đón được xe ô tô vào nhà, đây là điểm cộng lớn so với các nhà mặt phố chợ thường không có chỗ để xe.
- Hướng Đông Nam đón gió mát, hợp phong thủy với nhiều gia chủ.
- Vị trí trung tâm, gần trường học các cấp, tiện ích dịch vụ đầy đủ, phù hợp cả ở và kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là tài sản phù hợp nhất để vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Nếu đầu tư dài hạn, có thể giữ nguyên trạng để cho thuê dòng tiền ổn định từ việc kinh doanh tại chợ và cho thuê phòng trọ. Ngoài ra, có thể cân nhắc cải tạo lại tầng trệt hoặc tầng lầu để tăng công suất cho thuê hoặc mở rộng kinh doanh dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền chợ Bạch Mai, An Dương) | Đối thủ 2 (Nhà mặt phố gần chợ, diện tích 90m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 79 m² | 75 m² | 90 m² |
| Diện tích sử dụng | 280 m² (3 tầng) | 250 m² (3 tầng) | 270 m² (3 tầng) |
| Giá chào bán | 6,7 tỷ | 5,8 tỷ | 7 tỷ |
| Mặt tiền | 4.5 m | 4 m | 5 m |
| Đậu xe ô tô trong nhà | Có | Không | Không |
| Tình trạng nhà | Nhà mới, nội thất đầy đủ | Nhà cũ | Nhà mới |
| Vị trí | Trung tâm chợ | Gần chợ, hẻm lớn | Gần chợ, mặt phố chính |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý đã có sổ rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra thực tế kết cấu nhà, mặc dù nhà mới nhưng vẫn cần xem xét phần móng, chống thấm và hệ thống điện nước.
- Xem xét quy hoạch khu vực chợ Bạch Mai có kế hoạch mở rộng, thay đổi gì ảnh hưởng đến kinh doanh hay không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe ô tô và lưu thông trên đường mặt tiền, tránh tắc nghẽn gây khó khăn trong vận hành kinh doanh.
- Kiểm tra phong thủy cửa chính hướng Đông Nam, phù hợp với nhiều gia chủ nhưng tránh các điểm hạn chế về ánh sáng hoặc gió lùa.
