Nhận định mức giá 23,5 tỷ cho lô đất 107 m² tại Đường Dương Khuê, Phường Mỹ An, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 23,5 tỷ đồng cho diện tích 107 m² tương đương khoảng 219,63 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung bất động sản tại khu vực Ngũ Hành Sơn hiện nay, tuy nhiên cần xem xét thêm nhiều yếu tố khác để đánh giá tính hợp lý.
Phân tích chi tiết giá cả so với thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Dương Khuê, Mỹ An, Ngũ Hành Sơn | 107 | 23,5 | 219,6 | Nhà 2 tầng, vị trí trung tâm gần Đài pháo hoa, đang cho thuê 25 triệu/tháng |
| Đường Trần Bạch Đằng, Mỹ An, Ngũ Hành Sơn | 120 | 20 | 166,7 | Đất thổ cư, gần biển, không có nhà xây sẵn |
| Đường Nguyễn Văn Thoại, Mỹ An, Ngũ Hành Sơn | 100 | 18 | 180 | Đất thổ cư, đã có nhà cấp 4 |
Những yếu tố làm tăng giá trị bất động sản này
- Vị trí trung tâm đài pháo hoa và đường Đỗ Bá: Đây là khu vực có lượng khách du lịch và dân cư đông đúc, tạo ra tiềm năng sinh lời từ cho thuê và kinh doanh.
- Nhà 2 tầng xây dựng sẵn: Giúp người mua có thể khai thác ngay mà không cần đầu tư xây mới.
- Thu nhập cho thuê ổn định 25 triệu đồng/tháng: Tạo dòng tiền đều đặn, tỷ suất lợi nhuận khoảng 1,3%/tháng (tương đương khoảng 16%/năm), khá hấp dẫn trong bối cảnh thị trường hiện nay.
- Quy hoạch thành khu đô thị thu nhỏ: Nếu quy hoạch được thực hiện đúng kế hoạch, giá trị bất động sản sẽ tăng mạnh theo thời gian.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ, không dính quy hoạch hay tranh chấp.
- Xác minh chính xác thông tin cho thuê hiện tại, hợp đồng thuê, thu nhập thực tế.
- Đánh giá kỹ tiềm năng phát triển khu vực dựa trên quy hoạch, hạ tầng giao thông và tiện ích xung quanh.
- So sánh kỹ với các bất động sản tương tự để đảm bảo không mua với giá quá cao.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá khoảng 20-21 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn cho bất động sản này, tương đương giá khoảng 187-196 triệu đồng/m² – vẫn là mức cao nhưng cân đối hơn với giá thị trường khu vực và giá trị khai thác.
Cách để thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Đưa ra so sánh chi tiết với các sản phẩm tương tự trong khu vực có giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh đến rủi ro quy hoạch chưa được đảm bảo thực hiện, hoặc thời gian hoàn thành có thể kéo dài.
- Phân tích chi phí bảo trì, sửa chữa nhà 2 tầng hiện tại nếu có.
- Khẳng định sự nghiêm túc và khả năng thanh toán nhanh để tạo sức ép tích cực.
Kết luận
Mức giá 23,5 tỷ đồng là cao nhưng có thể chấp nhận được nếu bạn đánh giá cao tiềm năng sinh lời từ cho thuê và tin tưởng vào quy hoạch khu đô thị thu nhỏ tại đây. Nếu bạn muốn mua để ở hoặc đầu tư dài hạn với mức độ an toàn cao hơn, nên thương lượng giảm giá xuống còn khoảng 20-21 tỷ đồng để đảm bảo tỷ suất lợi nhuận hợp lý và giảm thiểu rủi ro tài chính.
