Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 68m² (4m x 17m), diện tích sử dụng thực tế 130m² với 2 tầng, tức mỗi tầng khoảng 65m² sàn. Giá bán 3,55 tỷ đồng tương ứng mức giá trên diện tích sử dụng khoảng 27,3 triệu/m² (3.550 triệu / 130m²). Nếu tính trên diện tích đất 68m², giá đất là khoảng 52,2 triệu/m² như đã nêu.
So sánh giá này với mặt bằng giá khu vực Hoá An, Biên Hòa hiện tại, đất thổ cư mặt tiền đường nhựa xe hơi thường dao động từ 40-55 triệu/m² tùy vị trí. Nhà xây dựng 2 tầng, nội thất cao cấp nên nếu tính chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây dựng khoảng 780 – 910 triệu. Giá trị đất chiếm phần lớn trong tổng giá bán.
Nhận xét về giá: Giá 3,55 tỷ cho căn nhà mặt tiền đường nhựa xe hơi 14m, 2 tầng, nội thất cao cấp, diện tích sử dụng 130m² là mức giá hợp lý nhưng có thể đang hơi cao so với mặt bằng chung trong khu vực nếu xét về chiều ngang chỉ 4m khá nhỏ hẹp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trong KDC VIP Hóa An, đường nhựa lớn 14m cho phép xe hơi né nhau thoải mái, thuận tiện đi lại.
- Nhà 2 tầng, có 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình đông người hoặc nhu cầu sử dụng cao.
- Có sổ riêng 100% thổ cư, pháp lý rõ ràng, yên tâm khi giao dịch.
- Nội thất cao cấp tạo điểm nhấn so với nhà cùng phân khúc trong khu vực đa phần còn mới hoặc tạm bợ.
- Nhà nở hậu, tuy mặt tiền hẹp 4m nhưng phần sau dài 17m giúp tăng diện tích sử dụng và thông thoáng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình cần không gian sống rộng rãi, đầy đủ tiện nghi do kết cấu 2 tầng với 3 phòng ngủ và nội thất cao cấp. Ngoài ra, vị trí đường nhựa lớn thuận tiện cho thuê văn phòng, công ty nhỏ hoặc kinh doanh online cũng rất tiềm năng. Với diện tích đất vừa phải, nhà thiết kế hiện đại, cũng có thể cân nhắc đầu tư xây lại căn nhà mới nếu muốn nâng cao giá trị nhưng cần xem xét kỹ chi phí xây dựng và quy hoạch.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Ái Quốc, Hóa An) | Đối thủ 2 (Đường Phạm Văn Thuận, Hóa An) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 68m² (4×17) | 80m² (5×16) | 70m² (4.5×15.5) |
| Diện tích sử dụng | 130m² (2 tầng) | 150m² (3 tầng) | 120m² (2 tầng) |
| Giá bán | 3,55 tỷ | 3,9 tỷ | 3,3 tỷ |
| Đường rộng | 14m (đường nhựa xe hơi) | 6m (hẻm xe hơi) | 8m (đường nhựa) |
| Pháp lý | Sổ riêng thổ cư 100% | Sổ riêng thổ cư | Sổ chung, đang làm thủ tục |
| Nội thất | Cao cấp | Trung bình | Cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt phần móng và kết cấu do nhà đã xây lâu chưa được nêu rõ.
- Đo đạc lại diện tích thực tế tránh nở hậu quá mức gây khó khăn trong hoàn công nếu xây dựng mới.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực xung quanh có bị giới hạn chiều cao hoặc có kế hoạch giải tỏa không.
- Đảm bảo đường nhựa 14m thực tế không bị thu hẹp hoặc vướng quy hoạch lộ giới.
- Xem xét kỹ phong thủy nhà hướng và vị trí để tránh nhà có hình thể xấu do hẻm nhỏ hoặc nở hậu quá mức.
