Nhận định về mức giá 10,2 tỷ đồng cho lô đất 90m² tại đường Nguyễn Đức Thuận, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Lô đất diện tích 90m² với chiều ngang 5m, chiều dài 18m, hướng Tây Bắc, tọa lạc trên đường Nguyễn Đức Thuận, Phường Khuê Mỹ – một vị trí sát biển Sơn Thủy, khu vực đang phát triển mạnh mẽ tại Đà Nẵng với tiềm năng tăng giá cao. Giá chào bán 10,2 tỷ đồng, tương ứng khoảng 113,33 triệu đồng/m², được cam kết pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ.
Phân tích mức giá so với thị trường thực tế
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Thời điểm | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Đức Thuận, Khuê Mỹ, Ngũ Hành Sơn | 90 | 10,2 | 113,33 | 2024 Q2 | Gần biển, đất thổ cư, sổ đỏ |
| Đường Võ Nguyên Giáp, Ngũ Hành Sơn | 100 | 11,5 | 115 | 2024 Q1 | Đất nền sát biển, pháp lý đầy đủ |
| Đường Hoàng Sa, Phước Mỹ, Sơn Trà | 80 | 8,0 | 100 | 2024 Q2 | Vị trí biển, đất thổ cư, sổ đỏ |
| Đường Nguyễn Tất Thành, Ngũ Hành Sơn | 120 | 12,6 | 105 | 2024 Q1 | Gần biển, pháp lý rõ ràng |
| Đường Trần Bạch Đằng, Sơn Trà | 70 | 7,0 | 100 | 2024 Q2 | Đất thổ cư, vị trí ven biển |
Nhận xét và đánh giá
So với các bất động sản cùng khu vực và cùng loại hình (đất thổ cư sát biển Đà Nẵng), mức giá 113,33 triệu/m² là hơi cao so với mặt bằng chung hiện tại, mức giá trung bình trên các tuyến đường ven biển như Võ Nguyên Giáp, Nguyễn Tất Thành hay Trần Bạch Đằng dao động khoảng 100 – 115 triệu/m² tùy vị trí và diện tích. Tuy nhiên, vị trí đường Nguyễn Đức Thuận có lợi thế là đường thông thẳng ra bãi tắm Sơn Thủy, có vỉa hè rộng 9m, diện tích vừa phải 90m², pháp lý sạch, nên mức giá này không phải là quá vô lý nếu người mua đánh giá cao tiềm năng tăng giá trong tương lai và ưu tiên vị trí sát biển, tiện ích khu vực.
Nếu mục đích đầu tư dài hạn, nắm giữ giá đất có xu hướng tăng do phát triển khu vực biển khu Khuê Mỹ, mức giá này chấp nhận được. Nhưng nếu bạn là người mua để ở hoặc muốn tìm giá tốt hơn thì có thể cân nhắc thương lượng.
Những lưu ý trước khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ bộ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ, tránh trường hợp đất tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, kế hoạch phát triển hạ tầng, dự án mới gần đó để đảm bảo không bị ảnh hưởng tiêu cực.
- Đánh giá thực trạng đất, hạ tầng xung quanh, khả năng xây dựng, hạn chế về chiều ngang 5m có thể gây khó khăn về thiết kế xây dựng.
- Tìm hiểu kỹ thị trường lân cận để so sánh giá và xác định mức giá hợp lý nhất.
- Thương lượng giá cả dựa trên các điểm yếu (ví dụ: chiều ngang hẹp, vị trí chưa hoàn toàn trung tâm) để có mức giá tốt hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ đất
Dựa trên so sánh thực tế và phân tích trên, mức giá từ 9,5 tỷ đến 9,7 tỷ đồng (tương đương 105-108 triệu/m²) sẽ là mức giá hợp lý hơn, phù hợp với mặt bằng chung thị trường nhưng vẫn đảm bảo lợi ích cho người bán.
Bạn có thể đề xuất mức giá này với chủ đất kèm các lý do thuyết phục như:
- Chiều ngang 5m khá hẹp, hạn chế khả năng xây dựng và khai thác tối ưu diện tích.
- So sánh với các lô đất ven biển cùng khu vực có giá dao động thấp hơn.
- Chi phí phát sinh liên quan đến hoàn thiện hạ tầng, xây dựng do vị trí đường nội bộ, không phải trục chính.
- Thời gian và thủ tục pháp lý cần kiểm tra kỹ càng, có thể mất thêm thời gian và chi phí.
Đồng thời, thể hiện thiện chí mua nhanh và khả năng thanh toán sẵn sàng để tăng sức thuyết phục.
