Nhận định mức giá 140 tỷ cho khách sạn Monaco Dương Đình Nghệ
Giá đề xuất 140 tỷ tương đương khoảng 380,43 triệu đồng/m² cho bất động sản dịch vụ 368 m² tại vị trí trung tâm, gần biển Mỹ Khê, Đà Nẵng là mức giá cao nhưng có thể hợp lý trong bối cảnh thị trường khách sạn, căn hộ dịch vụ tại khu vực Sơn Trà đang có sức hút lớn.
Khách sạn gồm 50 phòng và 6 penthouse, có hồ bơi, thang máy, hệ thống PCCC đầy đủ, pháp lý sạch, sổ hồng riêng, đã bàn giao và hoạt động ổn định với dòng tiền đều đặn, là điểm cộng lớn cho nhà đầu tư tìm kiếm tài sản sinh lời lâu dài.
Phân tích chi tiết và so sánh với thị trường
| Tiêu chí | Khách sạn Monaco (Đề xuất) | Khách sạn tương tự khu vực Sơn Trà (2023-2024) |
|---|---|---|
| Diện tích | 368 m² | 250 – 400 m² |
| Giá/m² | 380,43 triệu đồng/m² | 280 – 350 triệu đồng/m² |
| Số phòng | 50 phòng + 6 penthouse | 30 – 60 phòng |
| Vị trí | Gần biển Mỹ Khê, trung tâm phố Hàn | Tương đương vị trí ven biển Sơn Trà |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ | Thông thường có sổ hồng hoặc hợp đồng thuê đất dài hạn |
| Tiện ích | Hồ bơi, thang máy, PCCC chuẩn | Hồ bơi, tiện nghi cơ bản |
| Tình trạng | Đã bàn giao, hoạt động ổn định | Đã bàn giao hoặc hoàn thiện |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
Mức giá 140 tỷ là khá cao so với giá thị trường trung bình (280-350 triệu/m²) cho các khách sạn tương tự tại Sơn Trà. Tuy nhiên, yếu tố vị trí đắc địa sát biển Mỹ Khê, quy mô lớn, đầy đủ tiện ích cùng pháp lý minh bạch giúp giá trị tài sản này được nâng cao.
Để quyết định xuống tiền, nhà đầu tư cần lưu ý:
- Kiểm tra kỹ lưỡng hợp đồng cho thuê, tình trạng vận hành kinh doanh hiện tại để đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Đánh giá chi phí bảo trì, vận hành khách sạn và các khoản chi phí phát sinh.
- Xem xét khả năng phát triển khu vực trong tương lai, quy hoạch và hạ tầng xung quanh.
- Đàm phán giá dựa trên yếu tố thanh khoản và rủi ro thị trường du lịch hiện nay.
Đề xuất giá và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 100 – 120 tỷ đồng, tương đương 270 – 325 triệu đồng/m². Mức này vừa phản ánh giá thị trường, vừa có thể bù đắp cho các chi phí vận hành và rủi ro kinh doanh.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, nhà đầu tư có thể:
- Trình bày phân tích thị trường khách sạn tương tự với mức giá tham khảo thấp hơn.
- Nêu rõ rủi ro thị trường du lịch đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như dịch bệnh, chính sách quản lý du lịch.
- Đề xuất phương án thanh toán linh hoạt hoặc mua nhanh để chủ nhà giảm thiểu thời gian chào bán.
- Đưa ra cam kết rõ ràng về tiến độ thanh toán và đảm bảo giao dịch minh bạch.
