Check giá "Chủ kẹt bán gấp MTNB đường Lê Sao. 4.5m x 18m. Nhà 3 tấm"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà mặt tiền đường Lê Sao, Phường Phú Thạnh, Quận Tân Phú, diện tích 4.5m x 18m (tổng 78m²), kết cấu trệt + 2 lầu, tổng 3 tầng, nội thất đầy đủ. Giá đăng bán 9,5 tỷ, tương đương khoảng 121,79 triệu/m².

So với mặt bằng chung khu vực Tân Phú, đặc biệt với nhà mặt tiền đường lớn trên 10m, giá trung bình dao động từ 90-110 triệu/m² tùy vị trí. Giá 121 triệu/m² là mức khá cao, gần mức giá nhà mới xây hoàn thiện cao cấp. Tuy nhiên, nhà hiện trạng là nhà cũ 3 tầng, chưa rõ tuổi thọ và chất lượng xây dựng cụ thể, nên nếu phải xây lại theo chuẩn mới (chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m² x 250m² sàn = 1.5-1.75 tỷ) thì tổng chi phí đầu tư sẽ rất lớn.

Về pháp lý, đã có sổ hồng rõ ràng, đây là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro về mặt pháp lý.

Nhận xét: Giá đang bị đẩy lên cao khoảng 10-20% so với mặt bằng tương đương cùng khu vực. Người mua cần xem xét kỹ nhà có còn phù hợp với nhu cầu sử dụng hoặc khai thác tài chính trước khi quyết định.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Mặt tiền rộng 4.5m trên đường rộng 13m, thuận tiện kinh doanh hoặc cho thuê.
• Vị trí gần chợ Nguyễn Sơn, khu vực đông dân cư, tiện ích đa dạng.
• Kết cấu nhà 3 tầng, có 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình đông người hoặc vừa ở vừa kinh doanh.
• Nội thất đầy đủ, có thể nhận nhà vào ở ngay mà không tốn thêm chi phí sửa chữa lớn.

Điểm độc bản ở đây là sự kết hợp giữa mặt tiền lớn, đường rộng và vị trí gần chợ dân sinh sầm uất, rất hiếm nhà mặt tiền rộng trong khu vực có giá dưới 10 tỷ.

Kịch bản khai thác tối ưu:

• Ở thực tế: Phù hợp với gia đình đông người cần không gian rộng rãi, tiện ích đầy đủ.
• Cho thuê dòng tiền: Có thể cho thuê làm văn phòng, cửa hàng hoặc căn hộ dịch vụ ngắn hạn do vị trí đẹp, mặt tiền rộng và đường lớn.
• Đầu tư xây lại: Nếu chấp nhận chi phí đầu tư xây mới, có thể cải tạo thành căn nhà hiện đại hoặc chia nhỏ cho thuê nhiều phòng.

Tuy nhiên, với giá hiện tại, việc đầu tư xây lại cần cân nhắc kỹ lưỡng chi phí và thời gian thu hồi vốn.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ chất lượng cấu kiện nhà cũ, đặc biệt hệ thống điện nước và kết cấu chịu lực, tránh tốn chi phí sửa chữa lớn sau này.
• Đánh giá tính pháp lý rõ ràng, xem xét quy hoạch khu vực có thay đổi không (đường Lê Sao có thể được nâng cấp hoặc mở rộng).
• Xem xét phong thủy nhà, đặc biệt hướng mặt tiền và ánh sáng tự nhiên, tránh lỗi phong thủy làm giảm giá trị sử dụng.
• Kiểm tra khả năng quay đầu xe và giao thông đường trước nhà, dù đường rộng 13m nhưng cần xem xét giờ cao điểm có bị kẹt xe hay không.