Nhận định về mức giá 11,39 tỷ đồng cho bất động sản tại Đường Bùi Thị Điệt, Củ Chi
Với diện tích đất rộng 1.659 m², nhà cấp 4, mặt tiền 25,38 m, thuộc huyện Củ Chi, Tp Hồ Chí Minh, mức giá 11,39 tỷ đồng tương đương khoảng 6,87 triệu/m² được chủ nhà đưa ra là khá cao trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Củ Chi hiện nay.
Do đó, cần phân tích chi tiết và so sánh với giá thị trường để xác định tính hợp lý của mức giá này.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại hình | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Bùi Thị Điệt, Củ Chi | 1.659 | Nhà mặt phố, cấp 4 | 11,39 | 6,87 | Hiện tại, cho thuê 45 triệu đồng/năm |
| Đường Nguyễn Văn Khạ, Củ Chi | 500 | Đất nền thổ cư, mặt tiền | 2,5 | 5,0 | Giá thị trường 2023, khu vực tương đương |
| Đường Tỉnh Lộ 8, Củ Chi | 1.000 | Đất nền thổ cư, mặt tiền | 5,5 | 5,5 | Giao dịch gần đây |
| Đường Tỉnh Lộ 15, Củ Chi | 1.200 | Nhà cấp 4, mặt tiền | 7,0 | 5,83 | Giao dịch quý 1/2024 |
Nhận xét về mức giá
Qua bảng so sánh, giá 6,87 triệu/m² tại Đường Bùi Thị Điệt cao hơn từ 20% đến 37% so với các giao dịch gần đây tại Củ Chi. Mặc dù bất động sản này có diện tích sử dụng lớn và mặt tiền rộng, nhưng loại nhà cấp 4, không có hạ tầng phát triển mạnh, vị trí không phải trung tâm, nên giá này là mức khá cao.
Tuy nhiên, điểm cộng là bất động sản đang có hợp đồng cho thuê với Viettel 45 triệu đồng/năm, tạo dòng thu nhập ổn định, góp phần nâng giá trị đầu tư.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
- Mức giá đề xuất: Từ 9,5 tỷ đến 10 tỷ đồng, tương đương 5,7 – 6 triệu/m², phù hợp với mặt bằng giá tại khu vực và tiềm năng cho thuê.
- Lý do thuyết phục chủ nhà:
- Thị trường Củ Chi đang có xu hướng giảm nhẹ do lãi suất ngân hàng tăng, nhiều nhà đầu tư thận trọng.
- Khả năng thanh khoản nhanh hơn nếu giảm giá, tránh rủi ro áp lực ngân hàng gia tăng.
- Giá cho thuê hiện tại 45 triệu/năm tương đối thấp, chưa phản ánh hết tiềm năng phát triển khu vực, có thể thương lượng lại hợp đồng cho thuê để tăng thu nhập sau khi mua.
Kết luận
Mức giá 11,39 tỷ đồng là hơi cao so với mặt bằng thực tế tại huyện Củ Chi, tuy nhiên có thể chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao vị trí mặt tiền và khả năng tạo dòng thu nhập từ hợp đồng thuê.
Nếu mục tiêu là đầu tư lâu dài hoặc lướt sóng nhanh, nên thương lượng giảm giá về mức khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng để có biên lợi nhuận tốt và giảm rủi ro tài chính.
