Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền 5,2m x 14,4m, diện tích sử dụng khoảng 75m², xây 5 tầng (thực tế mô tả 8 tầng có thể chưa chính xác hoặc đang tính tầng kỹ thuật). Với số phòng cho thuê lên đến 25 phòng + 1 kiot, đây là mô hình căn hộ dịch vụ hoặc nhà trọ cao tầng.
Giá bán ghi là “75 ngàn” (giả sử 75 tỷ đồng, vì 75 nghìn đồng là không khả thi), đơn giá ~1 tỷ đồng/m² (75 tỷ / 75 m²), là mức giá không tưởng, vượt xa mặt bằng Quận Đống Đa.
Thực tế, giá đất mặt đường Thái Thịnh hiện nay dao động khoảng 200-300 triệu/m², với nhà xây mới 5 tầng thô + hoàn thiện tính khoảng 6-7 triệu/m² sàn xây dựng. Tổng sàn khoảng 5 x 75 = 375 m², chi phí xây dựng khoảng 2,5-3 tỷ. Giá trị đất chiếm phần lớn, ước tính khoảng 15-22 tỷ đồng.
Như vậy, mức giá 75 tỷ là bị đẩy lên quá cao, khoảng 3-4 lần giá thị trường cùng khu vực. Dù thiết kế nhiều phòng cho thuê, giá này không tương xứng với giá đất và chi phí xây dựng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Lô góc, mặt tiền rộng 5,2m, ngõ ô tô thông thoáng, thuận tiện kinh doanh cho thuê phòng trọ hoặc văn phòng nhỏ.
– Vị trí trung tâm Quận Đống Đa, gần trường đại học, bệnh viện, ga tàu điện trên cao rất thuận lợi cho sinh viên và người đi làm.
– Thiết kế mỗi tầng 4 phòng, tổng 25 phòng + kiot cho thuê, kèm trang thiết bị cơ bản như tủ lạnh, máy giặt riêng, PCCC đầy đủ.
– Có chỗ để xe hơi, sân thượng và đầy đủ tiện ích nhà bếp, phòng ăn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để khai thác mô hình căn hộ dịch vụ, cho thuê phòng trọ cao cấp hoặc văn phòng nhỏ. Chủ nhà có thể thu dòng tiền ổn định hàng tháng, phù hợp với nhà đầu tư dài hạn.
Cũng có thể cân nhắc đầu tư xây mới lại để tối ưu diện tích hoặc nâng tầng (nếu quy hoạch cho phép), tăng giá trị tài sản.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Thái Thịnh) | Đối thủ 2 (Phố Xã Đàn, Đống Đa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 75 m² | 70 m² | 80 m² |
| Số tầng | 5 tầng | 4 tầng | 5 tầng |
| Số phòng cho thuê | 25 phòng + 1 kiot | 20 phòng | 22 phòng |
| Giá bán (tỷ) | 75 | 18 | 20 |
| Vị trí | Trung tâm, lô góc, ô tô | Ngõ xe máy, trung tâm | Mặt ngõ lớn, gần trường ĐH |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý: Sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch không bị vướng.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng: Nhà mới xây nhưng cần xác nhận giấy phép xây dựng và chất lượng thi công, tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt với dự án ga tàu điện trên cao để đánh giá tác động tiếng ồn, giao thông.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe ô tô trong ngõ, đảm bảo thuận lợi cho khách thuê và kinh doanh.
- Kiểm tra hệ thống PCCC và an toàn phòng cháy theo quy định.
- Đánh giá tiềm năng tăng giá trong tương lai dựa trên quy hoạch phát triển Quận Đống Đa.
Kết luận: Với mức giá 75 tỷ đồng cho căn nhà 5 tầng diện tích 75m² tại trung tâm Đống Đa là đang bị thổi giá lên quá cao, gấp 3-4 lần giá thị trường. Người mua cần thận trọng, thương lượng giảm giá mạnh hoặc tìm kiếm các sản phẩm tương đương với mức giá hợp lý hơn (khoảng 18-22 tỷ đồng). Nếu không, rất dễ rơi vào bẫy “giá ảo” hoặc tài sản không tương xứng với giá tiền bỏ ra.
