Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản cho thuê là nhà 4 tầng, diện tích đất 290m², diện tích sử dụng tổng cộng 1160m², gồm 18 phòng studio và các tiện ích phụ trợ tại hẻm xe hơi đường Trần Quang Diệu, Quận 3.
Giá thuê chủ 120 triệu/tháng tương đương giá thuê khoảng 103.000đ/m²/tháng (120 triệu / 1160 m²). Nếu quy đổi ra giá thuê theo năm: 1,44 tỷ/năm.
So sánh với thị trường Quận 3, giá thuê nhà nguyên căn hoặc căn hộ dịch vụ cao cấp dao động từ 80.000đ – 120.000đ/m²/tháng tùy vị trí. Vị trí hẻm xe hơi, không mặt tiền chính nên giá 120 triệu/tháng cho 18 phòng studio là mức cao nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được.
Xét về chi phí xây dựng mới, 4 tầng x ~290m² = 1160m² sàn, giá xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng ước tính khoảng 7-8 tỷ. Nếu so sánh lợi nhuận cho thuê (1,44 tỷ/năm), tỷ suất lợi nhuận ròng khoảng 18-20%/năm (chưa trừ chi phí quản lý, bảo trì) là khá hấp dẫn. Tuy nhiên, nhà trong hẻm nên khả năng tăng giá đất và giá thuê có thể hạn chế hơn mặt tiền.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang ở mức cao, phản ánh tiềm năng dòng tiền tốt nhưng cần kiểm tra kỹ về pháp lý và tình trạng vận hành thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Hẻm xe hơi đường Trần Quang Diệu, Quận 3 – trung tâm, gần nhiều văn phòng, thuận tiện cho khách thuê cao cấp.
- Mặt tiền rộng 14.5m: tạo thuận lợi cho thiết kế phòng studio và bãi xe riêng biệt, hiếm có trong khu vực.
- Kết cấu 4 tầng, nhiều phòng: 18 phòng studio và nhiều tiện ích phụ trợ đáp ứng đa dạng nhu cầu thuê.
- Hợp đồng thuê dài hạn 8 năm: tạo sự ổn định dòng tiền, giảm rủi ro trống phòng.
- Nội thất đầy đủ, sẵn sàng vận hành: giúp tiết kiệm chi phí đầu tư thêm cho chủ mới.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là bất động sản phù hợp nhất để đầu tư cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) dòng tiền ổn định nhờ vị trí trung tâm, kết cấu phù hợp và hợp đồng thuê dài hạn. Chủ đầu tư có thể duy trì vận hành hoặc sang nhượng hợp đồng cho nhà đầu tư khác muốn khai thác dòng tiền.
Khả năng đầu tư xây mới là không cao do đã có kết cấu và diện tích sử dụng lớn, đồng thời vị trí trong hẻm không thuận lợi cho phát triển nhà cao tầng thương mại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Sỹ) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Đình Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm xe hơi Trần Quang Diệu, Quận 3 | Hẻm lớn, gần mặt tiền Lê Văn Sỹ | Mặt tiền Nguyễn Đình Chiểu |
| Diện tích đất | 290 m² | 250 m² | 310 m² |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 5 tầng |
| Số phòng | 18 phòng studio + phụ trợ | 12 phòng căn hộ | 20 phòng căn hộ |
| Giá thuê | 120 triệu/tháng | 90 triệu/tháng | 150 triệu/tháng |
| Hợp đồng thuê | Dài hạn 8 năm | Ngắn hạn 1-2 năm | Dài hạn 5 năm |
| Tiện ích | Bãi xe riêng, nội thất đầy đủ | Không có bãi xe riêng | Bãi xe chung, nội thất cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý sổ đỏ, xác nhận không tranh chấp, quy hoạch xung quanh.
- Đánh giá chất lượng kết cấu nhà 4 tầng, kiểm tra kết cấu chịu lực, phòng chống thấm dột, điện nước.
- Rà soát hợp đồng thuê hiện tại chi tiết để tránh rủi ro về người thuê, điều khoản cam kết.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và giao thông trong hẻm để đảm bảo tiện lợi cho khách thuê.
- Xác minh lại tình trạng nội thất có đúng như quảng cáo, đảm bảo không phát sinh chi phí lớn sửa chữa.
