Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 5x20m (100m²), xây 1 trệt 1 lầu với 3 phòng ngủ, 2 WC, sân để xe hơi, phòng thờ, bếp, khách tại Khánh Bình, Tân Uyên, Bình Dương đang được rao bán với giá 2,85 tỷ đồng, tương đương 28,5 triệu/m² diện tích sử dụng.
So với mặt bằng giá nhà phố xây mới hoàn thiện tại khu vực Tân Uyên hiện nay, giá dao động thường từ 20-25 triệu/m² đối với khu vực hẻm xe hơi, nhà mới hoặc gần trung tâm. Giá này cao hơn khoảng 15-30% so với mức trung bình khu vực. Nhà chưa hoàn công sẽ làm giảm giá trị thực của tài sản từ 5-10% do chi phí và thủ tục hoàn công kéo dài.
Chi phí xây dựng mới phần thô + hoàn thiện hiện tại khoảng 6-7 triệu/m², tính cả 2 tầng là khoảng 1,2 – 1,4 tỷ. Giá bán 2,85 tỷ đồng cao hơn hẳn so với chi phí xây dựng, phần còn lại là giá trị đất và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá này đang có dấu hiệu cạnh tranh cao và hơi bị đẩy giá trên thị trường, nên người mua cần thương lượng kỹ để giảm 10-15% do nhà chưa hoàn công và nằm trong hẻm, không mặt tiền đường lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có diện tích đất khá tốt 5x20m, sân để xe hơi rộng, phù hợp cho gia đình nhiều thành viên.
- Hướng Tây Nam hợp mệnh nhiều người, phù hợp phong thủy vùng Nam Bộ.
- Nhà thiết kế hiện đại, đầy đủ phòng chức năng.
- Hẻm xe hơi, thuận tiện di chuyển nhưng không phải mặt tiền đường lớn, điểm này vừa là ưu và nhược.
- Đã có sổ riêng rõ ràng, minh bạch pháp lý, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ lại việc chưa hoàn công có ảnh hưởng gì đến quyền sử dụng đất.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Ngôi nhà này phù hợp nhất cho mục đích ở thực với gia đình nhiều thế hệ, muốn có không gian rộng rãi, yên tĩnh trong hẻm xe hơi. Đồng thời, có thể cho thuê dài hạn dạng căn hộ nguyên căn với giá tốt do đầy đủ tiện nghi và diện tích.
Đầu tư xây lại có thể chưa tối ưu do diện tích đất không lớn, chi phí xây dựng và hoàn công sẽ khá cao, lợi nhuận không nhiều nếu bán lại nhanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường Lê Thị Trung) | Đối thủ 2 (đường Hoàng Văn Thụ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 5x20m (100m²) | 5x18m (90m²) | 4.5x20m (90m²) |
| Giá bán | 2,85 tỷ (28,5tr/m²) | 2,4 tỷ (26,7tr/m²) | 2,3 tỷ (25,5tr/m²) |
| Loại nhà | Nhà 1 trệt 1 lầu, chưa hoàn công | Nhà 1 trệt 1 lầu, hoàn công đầy đủ | Nhà phố mới xây, hoàn công |
| Hẻm | Hẻm xe hơi, rộng 5m | Hẻm xe hơi, rộng 6m | Hẻm xe hơi, rộng 7m |
| Pháp lý | Đã có sổ riêng, chưa hoàn công | Đã hoàn công, sổ hồng | Đã hoàn công, sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán, sổ đỏ, đảm bảo không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Xác minh rõ tình trạng nhà chưa hoàn công, chi phí và thời gian hoàn công thực tế.
- Kiểm tra kết cấu nhà xem có hư hỏng, thấm dột hay xuống cấp không, tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Đánh giá hẻm rộng 5m có thuận tiện quay đầu xe, di chuyển xe hơi lớn không.
- Xem xét hướng nhà Tây Nam phù hợp phong thủy và ánh sáng trong nhà.
- Kiểm tra môi trường xung quanh: an ninh, tiện ích, trường học, chợ, giao thông.
