Nhận định về mức giá 23,8 tỷ đồng cho căn CHDV tại Nguyễn Văn Trỗi, Phú Nhuận
Mức giá 23,8 tỷ đồng cho căn nhà dịch vụ (CHDV) 7 lầu, 24 phòng khép kín, diện tích đất 144m², tổng diện tích sử dụng gần 900m² tại khu vực phường 8, Quận Phú Nhuận là mức giá có phần cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn có thể xem xét là hợp lý trong một số trường hợp nhất định. Căn nhà sở hữu đầy đủ các tiện ích cao cấp như thang máy, hầm xe, phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn, vật liệu ngoại nhập, vị trí gần mặt tiền Nguyễn Văn Trỗi và gần sân bay Tân Sơn Nhất, mang lại giá trị đầu tư và khai thác kinh doanh rất tốt.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông số căn CHDV Nguyễn Văn Trỗi | Giá tham khảo khu vực Phú Nhuận (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 144 m² (4,3m x 39m) | 100 – 120 triệu/m² | Giá đất khoảng 110 triệu/m² là phù hợp với khu vực trung tâm Phú Nhuận. |
| Số tầng | 7 tầng | Thông thường nhà trong hẻm cao tầng từ 4 – 7 tầng | 7 tầng phù hợp để khai thác CHDV, gia tăng diện tích sử dụng. |
| Số phòng | 24 phòng khép kín + có thể mở rộng thêm 6 phòng | CHDV chất lượng từ 15-25 phòng trong khu vực | Số phòng nhiều, phù hợp khách sạn mini hoặc CHDV cao cấp. |
| Tiện ích | Thang máy, hầm xe, PCCC chuẩn, máy lạnh, nóng lạnh đầy đủ | Không phải CHDV nào cũng trang bị đầy đủ tiện ích cao cấp | Giá trị xây dựng và tiện ích cao cấp làm tăng giá trị căn nhà. |
| Giá chào bán | 23,8 tỷ đồng (~165 triệu/m² đất) | Khoảng 15-18 tỷ đồng cho CHDV tương tự, diện tích tương đương | Giá chào bán vượt mức trung bình 20-30%, do giá trị xây dựng, tiện ích và vị trí tốt. |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý
Giá 23,8 tỷ đồng có thể xem là cao hơn mức trung bình thị trường khoảng 20-30%. Tuy nhiên, nếu khách hàng là nhà đầu tư chuyên nghiệp, quan tâm đến khai thác CHDV với lượng phòng lớn, tiện nghi đầy đủ, vị trí gần sân bay và trung tâm thành phố, căn nhà này vẫn có thể sinh lời tốt và giữ giá lâu dài. Đặc biệt, nếu chủ nhà cần bán nhanh do đi định cư, đây là cơ hội để thương lượng.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn: Khoảng 20 – 21 tỷ đồng, tương đương 140 – 145 triệu/m² đất, sẽ là mức giá hấp dẫn hơn và phù hợp với mặt bằng giá khu vực cũng như giá trị thực tế của tài sản.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
- Phân tích chi tiết các căn CHDV tương tự đã giao dịch thành công trong 6 tháng gần nhất với giá thấp hơn để chứng minh mức giá chào bán hiện tại đang cao hơn mặt bằng.
- Đề xuất mua nhanh, thanh toán nhanh để tiết kiệm thời gian và chi phí cho cả hai bên.
- Chỉ ra rủi ro tồn kho lâu dài nếu giá không hợp lý, ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư của chủ nhà.
Kết luận
Với các tiện ích đầy đủ, vị trí thuận lợi, căn CHDV tại Nguyễn Văn Trỗi, Phú Nhuận có giá trị cao và phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp trong lĩnh vực cho thuê phòng trọ cao cấp. Tuy nhiên, mức giá 23,8 tỷ đồng đang cao hơn mặt bằng chung, nên cần thương lượng để đạt mức giá khoảng 20 – 21 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, giúp cả bên bán và bên mua đều có lợi trong giao dịch.