Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền 5m, diện tích 75m², xây 3 tầng kiên cố, mới đẹp, tổng diện tích sàn khoảng 225m². Giá chào 9,6 tỷ đồng tương đương 127 triệu/m² sàn. Với nhà phố mặt tiền trung tâm Hải Châu, đặc biệt tuyến đường rộng 7,5m, mức giá này không phải quá cao nhưng cũng không thấp.
So với giá xây dựng mới hiện nay dao động từ 6-7 triệu/m² (giá thô + hoàn thiện), xây mới 225m² có thể mất khoảng 1,5-1,6 tỷ. Vậy phần còn lại là giá trị vị trí, pháp lý và hiện trạng nhà. Vì nhà đã mới, 3 mê chắc chắn, không cần sửa chữa lớn nên mức giá này hợp lý nếu so sánh với các căn mặt phố cùng khu vực.
Tuy nhiên, điểm cần lưu ý là giá này đang ở mức cao so với mặt bằng chung Hải Châu, có thể bị đẩy lên khoảng 10-15% do tâm lý “hiếm hàng” mặt phố đẹp. Người mua cần cân nhắc kỹ khả năng thương lượng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường rộng 7,5m, thuận tiện kinh doanh, để xe hơi thoải mái.
- Nhà mới xây 3 tầng 3 mê, thiết kế hiện đại, có sân thượng, phòng bếp, phòng ăn riêng biệt.
- Tọa lạc trung tâm Hòa Cường Nam – Hải Châu, gần các đại lộ lớn như Phan Đăng Lưu, Xô Viết Nghệ Tĩnh, rất thuận tiện giao thông và phát triển kinh doanh.
- Pháp lý rõ ràng sổ hồng/sổ đỏ, không tranh chấp.
Đây là căn nhà cực kỳ “độc bản” vì rất hiếm nhà mặt phố rộng, mới đẹp, phù hợp vừa ở vừa kinh doanh tại khu vực trung tâm Hải Châu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để:
- Ở thực kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh: Vị trí đắc địa giúp dòng tiền cho thuê ổn định.
- Đầu tư dài hạn: Với tiềm năng phát triển khu vực trung tâm Hải Châu, giá đất mặt tiền có xu hướng tăng.
- Không nên mua để làm kho xưởng hoặc xây mới hoàn toàn vì chi phí xây mới khá cao và mất thời gian xin phép.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Lê Duẩn) |
Đối thủ 2 (Mặt tiền Nguyễn Văn Linh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 75 | 80 | 70 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 9,6 | 11,5 | 8,8 |
| Giá/m² (tỷ/m²) | 0,128 | 0,144 | 0,126 |
| Số tầng | 3 | 4 | 2 |
| Đường trước nhà (m) | 7,5 | 10 | 6 |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Kết cấu | 3 tầng mới | 4 tầng cũ | 2 tầng mới |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ sổ hồng, đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch hoặc thế chấp ngân hàng.
- Xem xét vị trí nhà có thuộc khu vực quy hoạch mở rộng đường hay không để tránh rủi ro bị thu hồi.
- Đánh giá kỹ kết cấu xây dựng, kiểm tra hệ thống điện nước, chống thấm (dù nhà mới nhưng vẫn cần xem xét thực tế).
- Kiểm tra tiện ích xung quanh như giao thông, chỗ để xe, an ninh khu vực.
- Đàm phán giá vì giá đang ở mức cao so với mặt bằng chung, có thể thương lượng giảm 5-10%.
