Nhận định mức giá 7,3 tỷ cho nhà và 9 phòng trọ tại Đặng Văn Bi, Trường Thọ
Mức giá đề xuất 7,3 tỷ tương đương khoảng 28,74 triệu/m² cho diện tích đất và sử dụng 254 m² tại khu vực Đặng Văn Bi, Phường Trường Thọ, Thành phố Thủ Đức là mức giá khá cao trong bối cảnh hiện nay.
Đây là bất động sản nhà cấp 4 kết hợp 9 phòng trọ đang khai thác thu nhập khoảng 25 triệu đồng/tháng. Vị trí nằm trong ngõ/hẻm nên hạn chế khả năng tăng giá nhanh so với mặt tiền đường lớn. Nhà nở hậu là điểm cộng về phong thủy nhưng không tạo nhiều giá trị tăng thêm về diện tích xây dựng.
Phân tích và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản phân tích | Giá tham khảo khu vực xung quanh (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 254 m² | 200 – 300 m² |
| Giá/m² | 28,74 triệu/m² | 20 – 25 triệu/m² (ngõ/hẻm Trường Thọ, Thủ Đức) |
| Loại hình nhà | Nhà cấp 4 + 9 phòng trọ | Nhà cấp 4 hoặc nhà trọ tương tự |
| Thu nhập cho thuê | 25 triệu/tháng | 18 – 23 triệu/tháng (phòng trọ tương tự) |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đầy đủ sổ đỏ/sổ hồng |
Nhận xét chi tiết
Giá trung bình khu vực ngõ/hẻm tại Trường Thọ hiện nay dao động trong khoảng 20 – 25 triệu/m², thấp hơn giá 28,74 triệu/m² được chào bán. Mặc dù bất động sản này có lợi thế diện tích lớn, nở hậu, và thu nhập từ phòng trọ ổn định, giá bán đang có phần cao hơn so với mặt bằng chung thị trường.
Thu nhập cho thuê 25 triệu/tháng tương ứng với tỷ suất sinh lời khoảng 4,1%/năm (25 triệu * 12 tháng / 7,3 tỷ), đây là mức sinh lời trung bình, không quá hấp dẫn để bù đắp mức giá cao.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên là khoảng 6,2 – 6,5 tỷ đồng (tương đương 24,4 – 25,6 triệu/m²). Mức giá này phản ánh sát hơn với giá thị trường khu vực, đồng thời đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cho người mua từ việc cho thuê phòng trọ.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, người mua có thể sử dụng các luận điểm:
- So sánh giá thị trường thực tế tại các ngõ/hẻm gần đó với mức giá thấp hơn đáng kể.
- Nhấn mạnh tiềm năng phát triển nhà trọ hiện tại đã bão hòa, mức thu nhập 25 triệu/tháng không tạo ra lợi nhuận vượt trội.
- Chi phí cải tạo hoặc nâng cấp nhà cấp 4 để tăng giá trị sử dụng vẫn cần đầu tư thêm.
- Khả năng thanh khoản của bất động sản tại vị trí hẻm kém hấp dẫn hơn mặt tiền đường lớn.
Nếu chủ nhà muốn bán nhanh hoặc đảm bảo giao dịch thành công, mức giá đề xuất này sẽ là cơ sở hợp lý và thuyết phục.
