Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất tổng là 422m², trong đó có 150m² đất thổ cư đã có sổ đỏ, phần còn lại 237m² đất viết tay chưa rõ ràng nhưng chủ cam kết hỗ trợ làm hồ sơ đo đạc sang tên.
Giá bán 1,5 tỷ đồng tương đương khoảng 3,55 triệu/m² trên toàn bộ diện tích, nếu tính riêng phần đất thổ cư 150m² sẽ tương đương gần 10 triệu/m² đất ở có sổ, khá cao so với mặt bằng huyện Hòa Vang hiện tại.
Vị trí cách đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa khoảng 300m, nằm gần khu dân cư, đường bê tông ô tô vào tận nơi. Đất nở hậu 15m đầu, 17m cuối, chiều dài 22m, hướng Tây phù hợp xây nhà vườn hoặc kho bãi.
Tuy nhiên, đất còn phần lớn chưa có sổ đỏ, chỉ có giấy viết tay, đây là điểm cần kiểm tra kỹ về quy hoạch, thủ tục đo đạc và chuyển đổi để tránh rủi ro pháp lý.
Nhìn chung, mức giá này đang ở ngưỡng cao so với mặt bằng đất thổ cư khu vực Hòa Vang, có thể bị đẩy giá khoảng 15-20% do đất nở hậu và vị trí tương đối gần trung tâm xã. Nếu chỉ mua phần đất thổ cư 150m² thì giá đã khá chát, phần đất còn lại chưa rõ ràng nên cần thận trọng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần đường bê tông ô tô, thuận tiện đi lại và vận chuyển hàng hóa, cách đường lớn Nam Kỳ Khởi Nghĩa chỉ 300m.
– Diện tích rộng, nở hậu tạo không gian xây dựng linh hoạt, phù hợp làm nhà vườn hoặc kho bãi.
– Đất bằng phẳng, nằm gần khu dân cư đông đúc, đảm bảo an ninh và tiện ích xung quanh.
– Điểm cần lưu ý là đất chưa toàn bộ có sổ đỏ, cần xác minh rõ phần 237m² đất viết tay để tránh tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Đất phù hợp nhất để xây nhà vườn nghỉ dưỡng hoặc kho bãi do diện tích lớn và vị trí khá yên tĩnh.
– Nếu khách đầu tư lâu dài, có thể đẩy nhanh thủ tục chuyển đổi giấy tờ phần đất chưa có sổ nhằm tăng giá trị và tính thanh khoản.
– Không thích hợp để xây nhà cao tầng hay phân lô bán nhỏ do địa hình và pháp lý chưa rõ ràng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đất thổ cư Hòa Khương) |
Đối thủ 2 (Đất thổ cư Hòa Khương) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 422m² (150m² thổ cư) | 300m² (100% thổ cư) | 500m² (200m² thổ cư) |
| Giá bán | 1,5 tỷ (3,55 triệu/m²) | 900 triệu (3 triệu/m²) | 1,8 tỷ (3,6 triệu/m²) |
| Hướng đất | Tây | Đông Nam | Tây Bắc |
| Pháp lý | 150m² sổ đỏ, 237m² giấy tay | 100% sổ đỏ | 100% sổ đỏ |
| Đặc điểm | Nở hậu, hẻm xe hơi, gần dân cư | Mặt tiền đường lớn, đất vuông vức | Đất bằng phẳng, gần chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch đất phần 237m² giấy tay, tránh rủi ro không được công nhận hoặc nằm trong dự án treo.
- Kiểm tra thủ tục đo đạc, cắm mốc rõ ràng trước khi giao dịch.
- Đánh giá chất lượng đường bê tông và khả năng quay đầu ô tô trong hẻm.
- Xem xét hướng Tây có thể gây nắng chiều nóng, cần thiết kế nhà phù hợp để tránh bất lợi phong thủy và khí hậu.
- Kiểm tra thông tin về hạ tầng điện, nước, thoát nước tại vị trí đất.
