Nhận định về mức giá 210 triệu/m² đất thổ cư tại Đồng Văn Cống, Phường Thạnh Mỹ Lợi, Tp.Thủ Đức
Giá 210 triệu đồng/m² tương ứng tổng giá khoảng 21 tỷ đồng cho diện tích 100 m² đất thổ cư mặt tiền hai bên đường tại vị trí Đồng Văn Cống, phường Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2 cũ, nay thuộc Tp.Thủ Đức) là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Đây là khu vực đang phát triển mạnh, gần nhiều tuyến giao thông trọng điểm và tiện ích, tuy nhiên giá đất tuyến đường Đồng Văn Cống hiện nay thường dao động trong khoảng 140-180 triệu/m² tùy vị trí cụ thể, hướng đất và pháp lý.
Phân tích chi tiết và so sánh mức giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang phân tích | Giá tham khảo khu vực lân cận |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Đồng Văn Cống, Phường Thạnh Mỹ Lợi, Tp.Thủ Đức | Đồng Văn Cống và khu vực Thạnh Mỹ Lợi, Tp.Thủ Đức |
| Diện tích | 100 m² (5x20m) | 80-120 m² |
| Hướng đất | Đông Bắc | Đa dạng hướng |
| Loại đất | Đất thổ cư, mặt tiền 2 bên (trước sau) | Đất thổ cư mặt tiền 1 bên |
| Giấy tờ pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng hoặc giấy tờ đầy đủ |
| Giá/m² | 210 triệu đồng/m² | 140 – 180 triệu đồng/m² |
| Tổng giá | 21 tỷ đồng | 11.2 tỷ đến 18 tỷ đồng (với diện tích tương tự) |
Nhận xét và các lưu ý khi xuống tiền
Mức giá chào bán cao hơn đáng kể so với mặt bằng khu vực cùng loại hình và vị trí. Tuy nhiên, điểm cộng lớn là đất có mặt tiền trước sau, kế góc đường Bát Nàn, tăng khả năng khai thác kinh doanh hoặc xây dựng theo nhiều phương án.
- Cần kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp, không dính quy hoạch hay lộ giới mở rộng đường.
- Đánh giá tiềm năng phát triển khu vực trong trung và dài hạn, ví dụ các dự án hạ tầng xung quanh, quy hoạch thành phố Thủ Đức.
- Khảo sát thêm giá thực tế giao dịch gần đây tại khu vực, đặc biệt là các lô đất có mặt tiền 2 bên tương tự.
- Kiểm tra kỹ hiện trạng đất, xem có bất kỳ hạn chế nào về xây dựng, chiều cao, mật độ xây dựng.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên dữ liệu thị trường và thực tế, mức giá hợp lý hơn sẽ nằm trong khoảng 170-180 triệu đồng/m² tương ứng giá tổng khoảng 17-18 tỷ đồng cho 100 m² đất.
Để thương lượng với chủ đất, bạn có thể đưa ra các lý do sau:
- So sánh với các giao dịch thực tế gần đây có mức giá dao động thấp hơn.
- Thể hiện điểm hạn chế về diện tích ngang chỉ 5m, dù có mặt tiền trước sau nhưng chiều ngang nhỏ làm hạn chế thiết kế xây dựng.
- Phân tích yếu tố cạnh tranh của thị trường và rủi ro thanh khoản nếu giá quá cao.
- Đề nghị mức giá hợp lý dựa trên khả năng đầu tư sinh lời và chi phí phát sinh.
Nếu chủ nhà muốn nhanh giao dịch, hoặc chưa có người mua khác với mức giá cao, khả năng chấp nhận giảm giá sẽ cao hơn.
