Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích sử dụng 224m², trong đó 170m² là đất thổ cư, còn lại 54m² đất nông nghiệp không được xây dựng. Giá chào bán là 3,149 tỷ đồng, tương đương khoảng 14,06 triệu đồng/m² đất thổ cư. Với vị trí tại khu vực Liên Chiểu, sát bên Đại học Bách Khoa, mức giá này có phần cao so với mặt bằng chung đất thổ cư hẻm xe hơi trong khu vực tương tự, thường dao động từ 10-13 triệu đồng/m², đặc biệt với chiều ngang chỉ 3,5m khá nhỏ hẹp.
Nhà cấp 4 hiện trạng, hoàn thiện cơ bản, không có thông tin rõ ràng về tình trạng kết cấu hay tuổi thọ, nên chi phí xây dựng lại hoàn toàn mới (6-7 triệu/m²) cũng là yếu tố cần cân nhắc nếu có kế hoạch cải tạo hoặc xây mới. Với chiều dài 55m nhưng chiều ngang chỉ 3,5m, mặt tiền rất nhỏ, hạn chế giá trị sử dụng và tiềm năng phát triển.
Nhận xét về giá: Giá bán đang bị đẩy lên cao khoảng 15-20% so với mặt bằng chung cùng khu vực, không tương xứng với diện tích mặt tiền nhỏ và nhà cấp 4 cũ kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát bên Đại học Bách Khoa Đà Nẵng, thuận tiện cho sinh viên và cán bộ trường thuê hoặc mua để ở, tiềm năng cho thuê cao.
- Hẻm rộng 3m, cách đường ô tô đậu 50m, có thể đi bộ hoặc xe máy dễ dàng, tuy nhiên không thể đậu ô tô ngay tại nhà.
- Hướng Đông Nam, hợp phong thủy với nhiều người, đón nắng sáng và gió mát.
- Diện tích đất dài 55m khá đặc biệt, có thể tận dụng để làm sân vườn hoặc phân lô, nhưng mặt tiền nhỏ 3,5m hạn chế khả năng xây dựng các loại hình nhà cao tầng hoặc kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn sinh viên, cán bộ Đại học Bách Khoa do vị trí gần trường. Căn nhà khó khai thác làm kho xưởng hay kinh doanh do mặt tiền nhỏ và chỉ 1 tầng. Nếu nhà đầu tư có tiềm lực, có thể tính đến phương án xây mới nhà 3-4 tầng để cho thuê căn hộ hoặc làm homestay nhỏ, nhưng cần xin phép quy hoạch và đầu tư cải tạo đáng kể.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kiệt 80 Nguyễn Lương Bằng) | Đối thủ 2 (Kiệt 85 Nguyễn Lương Bằng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (thổ cư) | 170m² | 180m² | 160m² |
| Chiều ngang | 3,5m | 5m | 4m |
| Hẻm | 3m, không ô tô | 4m, ô tô vào được | 3,5m, xe máy |
| Giá bán | 3,149 tỷ (14,06 triệu/m²) | 3,2 tỷ (17,7 triệu/m²) | 2,5 tỷ (15,6 triệu/m²) |
| Tình trạng nhà | Nhà cấp 4, hoàn thiện cơ bản | Nhà mới 2 tầng, hoàn thiện | Nhà cũ, cần sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý phần đất nông nghiệp 54m² không được phép xây dựng, tránh tranh chấp hoặc vi phạm quy hoạch.
- Kiểm tra hiện trạng nhà cấp 4: khả năng thấm dột, móng, kết cấu chịu lực để dự trù chi phí sửa chữa hoặc xây mới.
- Đánh giá hẻm 3m có dễ quay đầu xe, vận chuyển vật liệu xây dựng không.
- Xác minh quy hoạch khu vực, có kế hoạch nâng cấp hẻm hay mở rộng đường trong tương lai để tránh bị kẹt hẻm lâu dài.
- Kiểm tra phong thủy do mặt tiền hẹp và dài, có thể gây cảm giác bí bách hoặc thiếu sáng.
