Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất thực tế là 368 m², mặt tiền rộng 9,2 m, chiều dài khoảng 26 m, vị trí trung tâm Quận Hải Châu, đường Nguyễn Du rộng 10,5 m, hướng Bắc, đất thổ cư 100% và đã có sổ đỏ rõ ràng.
Giá chào bán là 56 tỷ, tương đương 152,17 triệu/m². So với mức giá tham khảo trên thị trường khu vực này: giá nhà nước khoảng 100 triệu/m², giá thị trường dao động 180-220 triệu/m² cho lô nhỏ hơn ngang 4,5 m, thì mức giá 152 triệu/m² này có thể xem là mức giá khá hợp lý, thậm chí thấp hơn giá thị trường phổ biến từ 20-30% do diện tích lớn, mặt tiền rộng và vị trí mặt tiền đường Nguyễn Du – một trong những tuyến đường trung tâm giao thương sầm uất của Hải Châu.
Mặc dù diện tích sổ mới giảm còn 368 m² so với sổ cũ 467,6 m² do đã tách thành 2 lô, nhưng đây lại là lợi thế để người mua dễ dàng quản lý tài sản và khai thác hiệu quả hơn. Đường rộng 10,5 m thuận tiện cho giao thông và kinh doanh. Đất thổ cư, có thể xây dựng cao tầng nên khả năng tăng giá và khai thác là rất cao.
Tuy nhiên, cần lưu ý kiểm tra kỹ bản đồ quy hoạch mới nhất của thành phố để đảm bảo không có quy hoạch cắt lô, mở đường hay hạn chế xây dựng nào ảnh hưởng đến giá trị và tính pháp lý. Nếu không có vướng mắc, giá này rất đáng để đầu tư hoặc mua ở lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 9,2 m: tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng biệt thự, nhà phố thương mại hoặc tách lô dễ dàng.
- Đường nhựa rộng 10,5 m, mặt đường Nguyễn Du: tuyến đường trung tâm, giao thông thuận lợi, tiện ích đầy đủ.
- Đất nở hậu, chiều dài sâu 26 m: tạo không gian xây dựng và sân vườn rộng rãi, tăng giá trị sử dụng.
- Đất thổ cư 100% và pháp lý rõ ràng: an toàn pháp lý, dễ dàng chuyển nhượng và xây dựng mới.
- Hướng Bắc: phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng, không bị nắng nóng trực tiếp chiếu vào nhà.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn cứ vào vị trí, diện tích và pháp lý, kịch bản tối ưu là:
- Đầu tư phân lô tách bán hoặc xây nhà phố thương mại cho thuê: với mặt tiền rộng và vị trí trung tâm, lợi nhuận cho thuê hoặc bán lẻ rất cao.
- Xây dựng cao tầng (nhà ở hoặc văn phòng): với đất thổ cư và diện tích lớn, có thể xây dựng công trình cao tầng theo quy định, tăng giá trị sử dụng và dòng tiền.
- Ở thực kết hợp kinh doanh: phù hợp với khách mua có nhu cầu vừa ở vừa kinh doanh ngay mặt đường Nguyễn Du.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trần Phú, Hải Châu) | Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn, Hải Châu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 368 | 180 | 200 |
| Mặt tiền (m) | 9,2 | 4,5 | 6 |
| Giá/m² (triệu) | 152,17 | 180 | 210 |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Đường rộng (m) | 10,5 | 6 | 8 |
| Hướng | Bắc | Đông | Nam |
| Loại đất | Thổ cư 100% | Thổ cư | Thổ cư |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch mới nhất của thành phố đảm bảo không bị thu hồi, giải tỏa hay cấm xây dựng.
- Xác thực diện tích chính xác theo sổ mới, tránh tranh chấp khi tách thửa.
- Đánh giá chất lượng đường Nguyễn Du (đường 10,5 m) có được duy trì ổn định, không bị biến thành hẻm hoặc bị thu hẹp.
- Kiểm tra phong thủy hướng Bắc có phù hợp với mục đích sử dụng của người mua.
- Đối với phần đất kẹp kiệt đã tách, cần xác minh tính pháp lý rõ ràng, không gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng lô đất chính.
