Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 111 m², giá bán 2,45 tỷ đồng, tương đương khoảng 22,07 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư tại khu vực Thị xã Điện Bàn, Quảng Nam hiện nay, dao động phổ biến từ 12-18 triệu/m² tùy vị trí cụ thể. Đất mặt tiền đường 7,5m có lề 3m là điểm cộng, nhưng chiều ngang chỉ 5m khá nhỏ, hạn chế xây dựng nhà lớn hoặc chia lô. Hướng đất Đông không phải hướng Tây Nam như quảng cáo ban đầu, người mua cần xác minh kỹ hướng để tránh nhầm lẫn.
Vị trí gần trạm thu phí Đà Nẵng – Quảng Nam, cách sân bóng phức hợp và trường mầm non quốc tế chỉ vài chục mét, giúp tăng giá trị tiện ích. Tuy nhiên, việc dân cư đông đúc cũng có thể gây tiếng ồn, tắc đường vào giờ cao điểm.
Giá này đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với thị trường xung quanh. Mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 1,8-2 tỷ đồng cho lô đất cùng diện tích và vị trí tương đương.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường rộng 7,5m, thuận tiện di chuyển, xe cộ tránh nhau thoải mái.
- Vị trí sát trạm thu phí Đà Nẵng – Quảng Nam, thuận tiện di chuyển liên tỉnh, tiềm năng tăng giá đất nhờ phát triển hạ tầng.
- Gần khu phức hợp sân bóng và trường quốc tế, phù hợp gia đình có trẻ nhỏ hoặc nhu cầu thể thao giải trí.
- Đã có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý minh bạch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với diện tích nhỏ và mặt tiền hẹp, đất phù hợp nhất để xây nhà phố vừa ở vừa kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê phòng trọ. Nhà mới xây có thể tận dụng vị trí gần trường quốc tế để cho thuê lại với giá tốt. Nếu đầu tư lướt sóng, cần theo sát quy hoạch dự án Epic và hạ tầng để tránh bị đọng vốn lâu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 30, Điện Thắng Trung) | Đối thủ 2 (Đường 5m, Điện Thắng Trung) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 111 m² | 120 m² | 100 m² |
| Giá/m² | 22,07 triệu | 16,5 triệu | 14,8 triệu |
| Hướng đất | Đông | Đông Nam | Tây Nam |
| Mặt tiền | 5 m, đường 7,5 m | 6 m, đường 8 m | 5 m, đường 5 m |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích xung quanh | Trường quốc tế, sân bóng, trạm thu phí | Chợ, trường học, bệnh viện | Trường học, trung tâm hành chính |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ kỹ lưỡng, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch rõ ràng trong dự án Epic.
- Xác minh hướng đất thực tế trên bản đồ, tránh nhầm lẫn gây ảnh hưởng phong thủy và ánh sáng.
- Đo đạc lại chiều ngang và chiều dài thực tế trên thực địa.
- Kiểm tra quy hoạch hạ tầng xung quanh, đặc biệt dự án trạm thu phí có thể mở rộng gây tiếng ồn hoặc ảnh hưởng giao thông.
- Phân tích mật độ dân cư đông có thể gây tắc đường, tiếng ồn, làm giảm chất lượng sống.
- Kiểm tra khả năng xây dựng trên diện tích hẹp 5m mặt tiền có bị giới hạn chiều cao hoặc mật độ xây dựng không.
