Nhận định mức giá
Giá bán 23 tỷ đồng cho lô đất 731,8 m² tại Quận 12, Tp Hồ Chí Minh tương đương khoảng 31,42 triệu đồng/m².
Đây là mức giá có thể được xem là cao nhưng vẫn nằm trong vùng chấp nhận được
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đất thổ cư tại Quận 12 hiện nay, mức giá này chỉ hợp lý nếu:
- Đất có pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ, không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Vị trí đất có hạ tầng đồng bộ, đường hẻm rộng, thuận tiện di chuyển, gần các tiện ích như trường học, chợ, bệnh viện.
- Đất có thể sử dụng xây dựng ngay, không trong khu vực quy hoạch giải tỏa.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
Để đánh giá hợp lý hơn, ta so sánh giá đất ở khu vực Quận 12 có các đặc điểm tương tự:
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|
| Đường Thạnh Xuân 48, Quận 12 | 500 | 12.5 | 25.0 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi, gần chợ |
| Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12 | 600 | 18 | 30.0 | Đất thổ cư, mặt tiền đường lớn, đã có sổ |
| Ven sông Vàm Thuật, Quận 12 (tin đăng) | 731.8 | 23 | 31.42 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi 10m, gần sông |
| Đường Lê Thị Riêng, Quận 12 | 450 | 11 | 24.4 | Đất thổ cư, hẻm xe máy, sổ hồng đầy đủ |
Từ bảng trên, có thể thấy mức giá 31,42 triệu/m² cao hơn một số vị trí hẻm tương tự trong Quận 12, nhưng thấp hơn hoặc tương đương với các đất mặt tiền đường lớn hoặc vị trí đặc biệt gần sông.
Đề xuất giá hợp lý hơn
Dựa trên so sánh và mức giá trung bình khu vực, một mức giá hợp lý để thương thảo có thể nằm trong khoảng 28-30 triệu đồng/m², tức khoảng 20,5 – 22 tỷ đồng cho diện tích 732 m².
Lý do:
- Đất nằm trong hẻm 1/ đường ven sông, không phải mặt tiền đường lớn nên giá không thể quá cao như đất mặt tiền.
- Phù hợp với mặt bằng giá chung quanh và độ thanh khoản tốt hơn khi giá mềm hơn.
- Giúp người mua có thêm nguồn tài chính dự phòng cho chi phí hoàn thiện hạ tầng hoặc các thủ tục pháp lý phát sinh.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đảm bảo đã có sổ đỏ và không có tranh chấp.
- Xác nhận quy hoạch khu vực, tránh vướng giải tỏa hoặc quy hoạch chưa công bố.
- Đánh giá hiện trạng hạ tầng đường hẻm, khả năng kết nối giao thông và tiện ích xung quanh.
- Thương lượng giá cả dựa vào các yếu tố trên để có mức giá tối ưu nhất.
- Xem xét khả năng phát triển tương lai của khu vực, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông và đô thị gần đó.
