Nhận định về mức giá 19,999 tỷ đồng cho bất động sản tại Đường Lã Xuân Oai, Phường Tăng Nhơn Phú A, TP. Thủ Đức
Mức giá 19,999 tỷ đồng tương đương khoảng 90,90 triệu đồng/m² cho diện tích đất 220 m² (diện tích sử dụng gần 300 m²) tại khu vực trung tâm TP. Thủ Đức (Quận 9 cũ) là mức giá cao so với mặt bằng chung nhưng không hoàn toàn bất hợp lý trong một số điều kiện nhất định.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin BĐS | So sánh thị trường TP. Thủ Đức | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Lã Xuân Oai, Phường Tăng Nhơn Phú A, TP. Thủ Đức, hẻm xe hơi | Giá đất mặt tiền đường lớn khu vực Thủ Đức dao động 70-120 triệu/m² tùy vị trí | Vị trí gần các tuyến đường lớn, tiện kết nối và được hưởng lợi từ mở rộng đường Lã Xuân Oai |
| Diện tích đất | 220 m² (8m x 28m) | Đất nền tại Thủ Đức thường từ 50-200 m², diện tích lớn như trên khá hiếm | Diện tích rộng, phù hợp phát triển đa dạng loại hình: biệt thự, căn hộ dịch vụ, nhà trọ cao cấp |
| Hiện trạng nhà | Nhà cấp 4, 3PN, 2WC, hoàn thiện cơ bản, có thể xây mới | Nhà cũ thường có giá thấp hơn đất trống nhưng khi xây mới sẽ tăng giá trị | Tiềm năng tăng giá khi xây dựng mới hoặc kinh doanh đa ngành nghề |
| Tiện ích xung quanh | Vincom Lê Văn Việt, chợ, trường đại học, bệnh viện, khu công nghệ cao,… | Khu vực phát triển, có nhiều tiện ích và hạ tầng đồng bộ | Tiện ích đầy đủ tăng giá trị sử dụng và khả năng sinh lời |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, công chứng sang tên ngay | Pháp lý minh bạch là điểm cộng lớn trên thị trường | An tâm về pháp lý, giảm rủi ro giao dịch |
Nhận xét và lời khuyên
Mức giá 19,999 tỷ đồng là cao nhưng hợp lý nếu bạn có kế hoạch đầu tư dài hạn hoặc phát triển dự án kinh doanh tại vị trí đất rộng và tiềm năng tăng giá trong tương lai gần.
Nếu chỉ mua để ở hoặc đầu tư ngắn hạn, bạn nên cân nhắc bởi mức giá trên thuộc phân khúc cao tại khu vực này.
Những lưu ý khi xuống tiền:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch khu vực liên quan đến mở rộng đường Lã Xuân Oai và các dự án hạ tầng xung quanh.
- Đánh giá chi phí xây dựng nếu có kế hoạch cải tạo hoặc xây mới.
- Tham khảo giá các bất động sản tương tự trong bán kính gần để có cơ sở thương lượng.
- Xem xét mức độ thanh khoản và nhu cầu thị trường bất động sản khu vực TP. Thủ Đức.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến thuật thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý có thể dao động quanh 17 đến 18 tỷ đồng, tương đương 77-82 triệu đồng/m², đây là mức giá cạnh tranh hơn trong bối cảnh nhà cấp 4, cần đầu tư xây dựng mới.
Chiến thuật thương lượng:
- Nhấn mạnh hiện trạng nhà cấp 4 cần cải tạo hoặc xây mới, phát sinh chi phí đầu tư.
- Đưa ra ví dụ các lô đất tương tự có giá thấp hơn hoặc diện tích nhỏ hơn với giá tương đương.
- Tham khảo các dự án quy hoạch mở rộng đường nhưng vẫn còn trong giai đoạn phê duyệt, có thể có rủi ro hoặc thời gian chờ đợi lâu.
- Đề xuất mức giá khởi điểm thấp hơn để có dư địa thương lượng.
