Nhận định về mức giá 8,5 tỷ đồng cho đất mặt tiền đường Phạm Như Xương, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng
Mức giá 8,5 tỷ đồng cho 100 m² đất thổ cư mặt tiền tại vị trí này tương đương 85 triệu đồng/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Liên Chiểu hiện nay, đặc biệt với chiều ngang chỉ 4,2 m và chiều dài 24 m.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (Triệu đồng) | Giá trị (Tỷ đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Phạm Như Xương, Hòa Khánh Nam | 100 | 85 | 8,5 | Mặt tiền, gần ĐH Sư phạm, nở hậu, thổ cư 80m² | 2024 |
| Đường 2/9, Quận Liên Chiểu | 120 | 60 | 7,2 | Mặt tiền rộng hơn, thổ cư 100% | 2023 |
| Hoàng Văn Thái, Hòa Khánh Bắc | 90 | 55 | 4,95 | Đất thổ cư, vị trí gần chợ, không mặt tiền lớn | 2023 |
| Phạm Như Xương (cách vị trí bán 500m) | 110 | 70 | 7,7 | Đất thổ cư, mặt tiền nhỏ | Đầu 2024 |
Nhận xét chi tiết
So với các bất động sản đất thổ cư tại Quận Liên Chiểu, mức giá 85 triệu/m² là cao hơn đáng kể, đặc biệt khi diện tích mặt tiền chỉ 4,2 m, hạn chế khả năng kinh doanh hoặc xây dựng đa dạng. Khu vực này tuy có lợi thế gần trường đại học, bệnh viện và khu đông sinh viên, nhưng các lô đất cạnh đó có giá dao động từ 55-70 triệu/m² tùy vị trí và diện tích.
Giá đất mặt tiền rộng hơn trên cùng tuyến đường hoặc khu vực lân cận chỉ khoảng 60-70 triệu/m², nên mức giá chào bán này có thể chỉ hợp lý nếu bạn có nhu cầu đầu tư lâu dài, phát triển kinh doanh hoặc xây dựng dự án nhỏ phục vụ sinh viên, hoặc có chiến lược thương thảo để giảm giá.
Các lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý đã có sổ đỏ, không tranh chấp, đầy đủ thổ cư 80m² và 20m² đất trồng cây lâu năm có thể chuyển đổi được hay không.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, kế hoạch phát triển hạ tầng, đường sá, tiện ích quanh khu đất.
- Đánh giá kỹ khả năng kinh doanh, cho thuê hoặc xây dựng theo nhu cầu thực tế.
- Thương lượng giá cả dựa trên thực tế thị trường và các bất lợi như mặt tiền hẹp, nở hậu ít.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên dữ liệu so sánh, mức giá 65-70 triệu/m² (tương đương 6,5-7 tỷ đồng cho 100m²) sẽ là mức giá hợp lý hơn, phản ánh đúng mặt bằng chung và các đặc điểm đất hiện tại. Bạn có thể đề xuất mức giá này với chủ đất, đưa ra các luận điểm như:
- Mặt tiền 4,2 m khá hạn chế so với các lô đất mặt tiền rộng hơn cùng khu vực có giá thấp hơn nhiều.
- Phần đất thổ cư chỉ chiếm 80%, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm chưa chắc chắn chuyển đổi được.
- Khả năng kinh doanh bị ảnh hưởng bởi diện tích mặt tiền nhỏ và cần đầu tư thêm để khai thác hiệu quả.
- So sánh các giao dịch thực tế gần đây ở vị trí tương đương cho thấy giá đang dao động thấp hơn.
Nhấn mạnh thiện chí mua và khả năng thanh toán nhanh, đồng thời đề nghị thương lượng để cả hai bên cùng có lợi.
