Nhận định về mức giá 32 tỷ đồng cho lô đất 90,4 m² mặt tiền đường Nguyễn Đình Tứ, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng
Mức giá 32 tỷ đồng cho lô đất 90.4 m² tương đương khoảng 353,98 triệu đồng/m² là mức giá rất cao so với mặt bằng chung đất nền tại Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng hiện nay.
Phân tích chi tiết thị trường và so sánh giá
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Tổng giá (tỷ đồng) | Loại đất | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Đình Tứ, Quận Liên Chiểu | 90.4 | 353.98 | 32 | Đất nền dự án, mặt tiền | Giá chào bán |
| Đường 2/9, Quận Hải Châu (trung tâm Đà Nẵng) | 100 | 120 – 160 | 12 – 16 | Đất mặt tiền | Giá thị trường 2023 |
| Phường Hòa Minh, Quận Liên Chiểu | 100 | 30 – 50 | 3 – 5 | Đất nền dự án | Tham khảo giao dịch thực tế 2023 |
| Khu vực gần cầu Rồng, Quận Hải Châu | 90 | 150 – 200 | 13.5 – 18 | Đất mặt tiền đường lớn | Giá cao do vị trí đắc địa |
Nhận xét chi tiết
- Giá đất nền dự án ở Quận Liên Chiểu, đặc biệt tại Phường Hòa Minh, phổ biến chỉ khoảng 30 – 50 triệu đồng/m², thấp hơn rất nhiều so với mức 353,98 triệu đồng/m² mà chủ đất này đưa ra.
- Vị trí mặt tiền đường Nguyễn Đình Tứ sát cầu Rồng là điểm cộng nhưng không thể so sánh với các vị trí trung tâm Quận Hải Châu hay các tuyến đường lớn có giá từ 120 triệu đến 200 triệu đồng/m².
- Diện tích đất khá nhỏ (90.4 m²) với mặt tiền ngang chỉ 4.5 m cũng hạn chế khả năng phát triển thương mại hoặc xây dựng dự án lớn, ảnh hưởng đến giá trị thực tế.
- Giấy tờ pháp lý đầy đủ và đất không bị mồ mả, ngập úng là ưu điểm nhưng không đủ để đẩy giá lên mức cao như vậy.
Đề xuất và chiến lược thương lượng giá
Dựa trên phân tích trên, giá hợp lý cho lô đất này nên nằm trong khoảng 4.5 – 5 tỷ đồng (tương đương khoảng 50 – 55 triệu đồng/m²), mức giá này phản ánh đúng hơn giá trị thực của khu vực và đặc điểm lô đất.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể trình bày các luận điểm:
- So sánh với các giao dịch thực tế ở phường Hòa Minh và khu vực Quận Liên Chiểu, giá 32 tỷ là vượt quá xa mức thị trường.
- Giải thích về hạn chế diện tích và mặt tiền hẹp, khó khăn trong khai thác kinh doanh hoặc xây dựng các công trình có giá trị cao.
- Nhấn mạnh rằng mức giá đề xuất vẫn là mức giá hợp lý, có thể giao dịch nhanh, tránh rủi ro kéo dài thời gian bán và chi phí cơ hội cho chủ đất.
- Khẳng định khả năng thanh toán và thiện chí mua từ phía khách hàng để tạo sự tin tưởng.
Kết luận
Giá 32 tỷ đồng cho lô đất 90.4 m² tại Đường Nguyễn Đình Tứ, Quận Liên Chiểu hiện là mức giá không hợp lý và quá cao so với thị trường. Đây chỉ có thể là mức giá phù hợp nếu lô đất nằm tại vị trí cực kỳ đắc địa trung tâm thành phố hoặc có tiềm năng phát triển đặc biệt mà hiện tại không có.
Đề xuất giá 4.5 – 5 tỷ đồng là mức giá sát thực và có cơ sở thị trường, phù hợp cho cả người mua đầu tư và người mua ở lâu dài.
