Nhận định mức giá đất tại đường Nguyễn Văn Tạo, Xã Long Thới, Huyện Nhà Bè
Với mức giá 4,41 tỷ đồng cho nền đất thổ cư diện tích 210 m² (tương đương 21 triệu/m²) tại khu dân cư và nhà ở CBCS Cục Cảnh sát Hình sự, hẻm 512 Nguyễn Văn Tạo, Long Thới, huyện Nhà Bè, Tp Hồ Chí Minh, mức giá này thuộc tầm cao so với mặt bằng chung đất thổ cư trong khu vực cùng phân khúc. Tuy nhiên, đây là khu vực có hạ tầng được cải thiện, đường trước đất rộng 14m, điện âm, khu dân cư an ninh, đặc biệt là đất đã có sổ hồng riêng từng nền, phù hợp xây dựng nhà 1 trệt 2 lầu áp mái theo quy định, điều này làm tăng giá trị sử dụng cũng như tiềm năng sinh lời của bất động sản.
Phân tích chi tiết và so sánh giá đất
| Khu vực | Loại đất | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Tổng giá (tỷ đồng) | Đặc điểm nổi bật | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Long Thới, Huyện Nhà Bè | Đất thổ cư | 210 | 21 | 4,41 | Đường lớn 14m, điện âm, sổ hồng riêng, khu CBCS | 2024 |
| Long Thới, Huyện Nhà Bè | Đất thổ cư | 200 | 17 – 18 | 3,4 – 3,6 | Đường nhỏ, chưa có điện âm, sổ riêng | 2024 |
| Phước Kiển, Huyện Nhà Bè | Đất thổ cư | 200 | 20 – 22 | 4,0 – 4,4 | Hẻm xe hơi, khu dân cư phát triển, sổ hồng riêng | 2024 |
| Nhà Bè trung tâm | Đất thổ cư | 180 – 220 | 18 – 20 | 3,24 – 4,4 | Giao thông thuận tiện, sổ riêng | 2023 – 2024 |
Nhận xét về mức giá
Qua bảng so sánh, mức giá 21 triệu/m² là cao hơn mức trung bình 17 – 20 triệu/m² của đất thổ cư khu vực Nhà Bè. Tuy nhiên, nếu xét đến các yếu tố như đường hẻm rộng 14m, điện âm, vị trí trong khu dân cư CBCS an ninh, pháp lý minh bạch sổ hồng riêng từng nền, và khả năng xây dựng theo mẫu quy định 1 trệt 2 lầu áp mái, thì mức giá có thể xem là hợp lý nếu người mua đánh giá cao các tiện ích và sự an tâm pháp lý. Đặc biệt đối với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu xây dựng nhà ở chất lượng cao, mức giá này có thể được chấp nhận.
Tuy nhiên, nếu người mua có ngân sách hạn chế hoặc muốn đầu tư lướt sóng, mức giá khoảng 3,8 – 4 tỷ đồng (khoảng 18 – 19 triệu/m²) sẽ là mức đề xuất hợp lý hơn. Đây là mức giá vẫn cạnh tranh trên thị trường, tương đương hoặc thấp hơn vài phần trăm so với các nền đất tương tự, phù hợp để thương lượng với chủ đất.
Chiến lược thương lượng giá với chủ nhà
- Trình bày rõ ràng các mức giá thực tế trong khu vực, đặc biệt là các nền đất có diện tích và pháp lý tương đương nhưng mức giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh các yếu tố như thời gian thanh toán nhanh, mua nhanh để chủ nhà có thể sớm giải ngân, giảm thiểu rủi ro chờ đợi lâu.
- Đề cập đến các chi phí phát sinh như chi phí xây dựng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, hoặc chi phí chuyển đổi mục đích nếu có để hợp lý hóa đề xuất giá thấp hơn.
- Đưa ra cam kết mua bán rõ ràng, minh bạch nhằm tạo sự tin tưởng với chủ đất.
Ví dụ, có thể đề xuất mức giá 3,9 tỷ đồng, kèm theo cam kết thanh toán nhanh và không đàm phán kéo dài. Điều này giúp chủ nhà giảm rủi ro và chi phí cơ hội, từ đó có thể đồng ý giảm giá.
