Nhận định mức giá 2,35 tỷ đồng cho lô đất 55,7m² tại phường Long Phước, Thành phố Thủ Đức
Giá 2,35 tỷ đồng tương đương khoảng 42,19 triệu đồng/m² cho một lô đất thổ cư diện tích 55,7m² (4x14m), mặt tiền hẻm 383 đường Long Phước, Thành phố Thủ Đức, là mức giá nằm trong phân khúc cao so với các khu vực lân cận nhưng không phải là quá cao nếu xét đến các yếu tố sau:
- Đất thổ cư 100%, có sổ hồng riêng rõ ràng, pháp lý đầy đủ, thuận tiện sang tên.
- Đất thuộc khu phân lô, xây dựng tự do, được phép xây dựng 1 trệt 3 lầu, phù hợp với nhu cầu xây nhà ở hoặc đầu tư cho thuê.
- Vị trí gần khu đô thị lớn Vinhomes Grandpark, cách khoảng 10 phút đi xe máy, tiện ích xung quanh đầy đủ như chợ, trường học, ngân hàng.
- Đường nhựa rộng 10m có vỉa hè, khu dân cư dân trí cao, an ninh tốt, thuận tiện giao thông.
Tuy nhiên, để đánh giá chính xác mức giá này có hợp lý hay không cần so sánh với các sản phẩm tương tự trong cùng khu vực:
So sánh giá đất khu vực phường Long Phước, Thành phố Thủ Đức gần đây
| Địa chỉ | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Ngày giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Long Phước, P. Long Phước | 60 | 2,4 | 40 | Thổ cư, hẻm xe hơi, xây dựng tự do | 2024/05 |
| Hẻm 375 Long Phước | 50 | 1,9 | 38 | Thổ cư, đường bê tông 6m, gần chợ | 2024/04 |
| Đường Long Phước (gần Vinhomes) | 55 | 2,1 | 38,2 | Thổ cư, sổ riêng, hẻm rộng 7m | 2024/03 |
| Đường Lò Lu, P. Long Phước | 57 | 2,3 | 40,35 | Thổ cư, đường nhựa 8m, khu dân cư | 2024/05 |
Phân tích và đánh giá
Qua bảng so sánh, mức giá 42,19 triệu đồng/m² đang cao hơn khoảng 5-10% so với các sản phẩm tương tự trong khu vực, với mức giá phổ biến dao động từ 38 – 40 triệu đồng/m². Lý do mức giá này nhỉnh hơn có thể do:
- Đất có mặt tiền hẻm rộng 10m có vỉa hè, thuận tiện xe cộ, gia tăng giá trị so với những hẻm nhỏ hơn (6-8m).
- Vị trí gần khu đô thị Vinhomes Grandpark, tiện ích đầy đủ, khu dân cư dân trí cao.
- Pháp lý rõ ràng, xây dựng tự do, có thể xây cao 3 lầu phù hợp nhu cầu nhà ở hiện đại.
Do đó, mức giá này có thể coi là hợp lý nếu người mua đánh giá cao các điểm cộng về vị trí và pháp lý, cũng như mục đích sử dụng đất để xây nhà ở hoặc đầu tư lâu dài.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên dữ liệu thị trường và phân tích trên, mức giá phù hợp để đàm phán nên nằm trong khoảng 2,1 – 2,2 tỷ đồng (tương đương 37,7 – 39,5 triệu đồng/m²). Mức giá này vẫn phản ánh đúng giá trị đất tại khu vực, đồng thời có thể tạo điều kiện cho cả bên mua và bên bán thuận lợi trong giao dịch.
Để thuyết phục chủ đất đồng ý mức giá này, người mua có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh các sản phẩm tương tự đã giao dịch thành công với giá thấp hơn, minh chứng bằng bảng giá thị trường.
- Nhấn mạnh yếu tố chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí phát sinh khác để chủ đất hiểu rõ tổng chi phí thực tế của người mua.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán sớm, giảm thiểu rủi ro cho bên bán.
- Đề nghị thương lượng nhẹ để đảm bảo hai bên đều có lợi, tránh mất thời gian chờ đợi.
Kết luận, với mức giá chào bán 2,35 tỷ đồng, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng khả năng thương lượng xuống khoảng 2,1 – 2,2 tỷ đồng là hợp lý và có cơ sở để thuyết phục chủ đầu tư đồng ý mức giá này.
