Nhận định mức giá
Giá 1,1 tỷ đồng cho 63 m² đất nông nghiệp tại Xóm Cầu Bươu, xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì, Hà Nội tương đương khoảng 17,46 triệu đồng/m². Với vị trí thuộc vùng ven Hà Nội, giá này khá cao so với mặt bằng đất nông nghiệp thông thường vì loại đất này thường không được phép xây dựng nhà ở hoặc các công trình lâu dài mà chủ yếu phục vụ mục đích canh tác.
Do đất chưa có sổ đỏ, chỉ có giấy tờ đóng thuế nên tính pháp lý chưa chắc chắn, đây là điểm yếu lớn cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xem | Giá đất nông nghiệp vùng Thanh Trì (Tham khảo) | Giá đất thổ cư vùng Thanh Trì (Tham khảo) |
|---|---|---|---|
| Loại đất | Đất nông nghiệp | Khoảng 3 – 7 triệu/m² | Trên 30 triệu/m² |
| Pháp lý | Không có sổ đỏ, có giấy tờ đóng thuế | Thường có giấy tờ hợp lệ, sổ đỏ hoặc sổ hồng rõ ràng | Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ/sổ hồng đầy đủ |
| Vị trí | Xóm Cầu Bươu, ven đô Hà Nội | Vùng ven, có thể phát triển theo quy hoạch đô thị | Gần trung tâm hoặc khu dân cư phát triển |
| Giá/m² | 17,46 triệu/m² | 3 – 7 triệu/m² | Trên 30 triệu/m² |
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Tính pháp lý đất chưa rõ ràng, chưa có sổ đỏ, nên cần kiểm tra kỹ hồ sơ, giấy tờ liên quan và khả năng chuyển đổi sang đất thổ cư nếu có.
- Loại đất là đất nông nghiệp, có thể bị hạn chế xây dựng hoặc chuyển nhượng, điều này ảnh hưởng lớn đến quyền sử dụng và mục đích đầu tư.
- Giá đất đang chào khá cao so với mặt bằng chung đất nông nghiệp vùng Thanh Trì, cần xem xét kỹ tình hình quy hoạch khu vực.
- Đánh giá hiện trạng khu vực: hạ tầng, giao thông, tiện ích để xác định tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên mặt bằng giá đất nông nghiệp vùng Thanh Trì hiện tại và tính pháp lý chưa hoàn chỉnh, một mức giá hợp lý cho lô đất này nên dao động trong khoảng 700 – 900 triệu đồng, tương đương 11 – 14 triệu đồng/m².
Để thuyết phục chủ đất, bạn có thể:
- Nhấn mạnh việc đất chưa có sổ đỏ, nên rủi ro pháp lý cao, cần giá hợp lý để bù đắp rủi ro này.
- So sánh với các lô đất nông nghiệp có pháp lý đầy đủ hoặc giá thị trường hiện nay để làm cơ sở thương lượng.
- Đưa ra đề nghị mua nhanh, thanh toán nhanh nếu chủ đất muốn giao dịch sớm.
- Yêu cầu hỗ trợ làm thủ tục chuyển đổi hoặc cung cấp thêm giấy tờ chứng minh khả năng chuyển đổi trong tương lai.
