Nhận định tổng quan về mức giá 24,3 tỷ cho lô đất 250m² tại Bùi Tá Hán, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Giá đề xuất: 24,3 tỷ đồng tương đương 97,2 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, đặc biệt với diện tích 250m², mặt tiền 10m tại đường Bùi Tá Hán.
Lô đất có vị trí đắc địa, mặt tiền đại lộ lớn, gần sông và đang được quy hoạch dự án cầu qua sông – đây là các yếu tố rất tích cực thúc đẩy giá trị bất động sản tăng lên. Tuy nhiên, mức giá này cần được cân nhắc so sánh kỹ với các sản phẩm tương tự gần đây để xác định sự hợp lý và khả năng thanh khoản.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Thời điểm giao dịch | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Bùi Tá Hán, Khuê Mỹ | 200 | 85 | 17 | 2023 Q4 | Đất thổ cư, mặt tiền đường lớn, chưa có dự án cầu |
| Đường Nguyễn Văn Thoại, Khuê Mỹ | 220 | 90 | 19,8 | 2023 Q3 | Gần biển, hạ tầng ổn định |
| Đường Bùi Tá Hán, Khuê Mỹ | 250 | 97,2 | 24,3 | 2024 Q2 | Đất thổ cư, đã có quy hoạch cầu sông |
Đánh giá mức giá
So với các giao dịch trước đó cùng khu vực, giá 97,2 triệu/m² cao hơn từ 8% đến 14% so với các lô đất gần đây. Tuy nhiên, điểm cộng lớn là lô đất có quy hoạch cầu qua sông – đây là yếu tố hạ tầng tạo đòn bẩy tăng giá rõ ràng trong trung và dài hạn. Nếu so sánh với các khu vực khác có hạ tầng tương tự, mức giá này nằm trong vùng có thể chấp nhận được cho nhà đầu tư dài hạn.
Nếu mục tiêu đầu tư là giữ tài sản và khai thác lâu dài, kèm theo kỳ vọng tăng giá từ hạ tầng phát triển, mức giá 24,3 tỷ có thể xem là hợp lý.
Ngược lại, với nhà đầu tư ngắn hạn hoặc không chắc chắn về tiến độ triển khai dự án cầu, mức giá này tương đối cao và có thể gặp khó khăn trong thanh khoản.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích so sánh và yếu tố thị trường, mức giá hợp lý hơn cho lô đất này khoảng 90-92 triệu đồng/m², tương đương 22,5 – 23 tỷ đồng.
Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá về mức này, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Tham khảo các giao dịch thực tế gần đây với giá thấp hơn, chứng minh thị trường chưa hoàn toàn đồng thuận mức giá 97,2 triệu/m².
- Nhấn mạnh yếu tố rủi ro thanh khoản và thời gian triển khai dự án cầu có thể kéo dài, gây áp lực về dòng tiền.
- Đề xuất phương án thanh toán linh hoạt hoặc mua nhanh để tạo lợi thế cho chủ đất, giảm chi phí giao dịch và thời gian chờ đợi.
- Khẳng định thiện chí đầu tư dài hạn, giúp chủ đất có người mua chắc chắn, tránh rủi ro giá giảm trong tương lai.
Kết luận
Mức giá 24,3 tỷ đồng (97,2 triệu/m²) cho lô đất 250m² tại đường Bùi Tá Hán, Quận Ngũ Hành Sơn là mức giá cao nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong trường hợp nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tin tưởng vào tiến độ phát triển hạ tầng. Nếu ưu tiên an toàn và thanh khoản nhanh, nhà đầu tư nên thương lượng giảm giá về khoảng 22,5-23 tỷ đồng để tối ưu giá trị và giảm thiểu rủi ro.
