Nhận định về mức giá 12,7 tỷ đồng cho dãy nhà trọ mặt tiền đường Phan Huy Thực, Quận 7
Mức giá 12,7 tỷ đồng cho diện tích đất 196 m² cùng với dãy nhà trọ đang cho thuê thu nhập 35 triệu/tháng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Quận 7 hiện nay.
Giá bán tương đương khoảng 64,8 triệu/m², đây là mức giá vượt trội so với giá đất nền và nhà ở mặt phố trong khu vực Tân Kiểng – Quận 7, nơi có giá đất trung bình dao động từ 40 – 55 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích xung quanh.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông tin BĐS | Giá tham khảo khu vực Quận 7 | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 196 | 150 – 250 | Diện tích phù hợp với nhà phố kinh doanh, không quá nhỏ |
| Diện tích sử dụng (m²) | 300 | Không có số liệu chuẩn | Nhà xây 2 tầng, nhiều phòng, thích hợp cho trọ hoặc kinh doanh đa năng |
| Giá/m² | 64,8 triệu | 40 – 55 triệu | Giá/m² cao hơn mặt bằng khu vực 18-62% |
| Thu nhập cho thuê | 35 triệu/tháng | 25 – 30 triệu/tháng với diện tích tương đương | Thu nhập cho thuê tương đối tốt, là điểm cộng lớn |
| Vị trí | Mặt tiền đường Phan Huy Thực gần ngã ba Lê Văn Lương, Trần Xuân Soạn | Vị trí sầm uất, tiện kinh doanh, giao thông thuận lợi | Vị trí tốt, dễ sinh lời từ kinh doanh và cho thuê |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng chính chủ | Yếu tố quan trọng để đảm bảo an toàn giao dịch | Pháp lý rõ ràng, thuận tiện sang tên |
Những lưu ý khi quyết định mua
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý, xác thực sổ hồng, quy hoạch khu vực để tránh tranh chấp, hay bị thu hồi đất.
- Đánh giá mức độ bền vững của nguồn thu nhập cho thuê hiện tại, khả năng tăng giá thuê trong tương lai.
- Xem xét chi phí bảo trì, cải tạo nếu có, cũng như các chi phí phát sinh khác.
- Thẩm định trực tiếp hiện trạng nhà trọ, tình trạng xây dựng, hệ thống điện nước, an ninh, hạ tầng giao thông.
- Đàm phán kỹ lưỡng với chủ nhà, ưu tiên thương lượng giá dựa trên thực tế thị trường và tiềm năng sinh lời.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý cho bất động sản này nên dao động trong khoảng 10,5 – 11 tỷ đồng (~53,5 – 56 triệu/m²), vừa đảm bảo hiệu suất đầu tư hợp lý, vừa phản ánh thu nhập cho thuê và vị trí đắc địa.
Bạn có thể sử dụng các luận điểm sau để thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- So sánh mức giá hiện tại cao hơn 15-25% so với mặt bằng giá khu vực tương tự.
- Nhấn mạnh yếu tố chi phí bảo trì, cải tạo có thể phát sinh do nhà trọ đã sử dụng lâu.
- Đề cập đến thanh khoản thị trường bất động sản hiện nay có xu hướng chậm lại, cần mức giá hợp lý để giao dịch nhanh.
- Chứng minh tiềm năng tăng giá có giới hạn nếu so với các dự án mới hoặc khu vực phát triển đồng bộ.
Việc tiếp cận giá này giúp bạn giảm thiểu rủi ro tài chính và tối ưu hóa lợi nhuận từ đầu tư nhà trọ cho thuê tại Quận 7.
