Nhận định mức giá 8,95 tỷ cho nhà đất tại Điện Biên Phủ, Bình Thạnh
Giá bán 8,95 tỷ cho diện tích đất 165 m² cùng nhà 2 tầng cũ là mức giá khá cao
Vị trí bất động sản nằm trên đường Điện Biên Phủ, phường 21, quận Bình Thạnh, khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, rất gần Hàng Xanh (khoảng 400m) và chỉ 4 phút đến Quận 1, Quận 2 – đây là một trong những vị trí đắc địa, có tiềm năng phát triển mạnh mẽ.
Tuy nhiên, bất động sản hiện trạng là nhà cũ 1 trệt 1 lầu gỗ, có 8 phòng cho thuê và nhiều toilet khép kín, nằm trong hẻm xe hơi tương lai, đất dính quy hoạch/lộ giới, cùng việc nhà bị đánh giá là “nhà nát”. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng xây dựng mới hoặc sửa chữa tối ưu, đồng thời có thể gặp vướng mắc về pháp lý hoặc quy hoạch.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Tham khảo khu vực Bình Thạnh (đường Điện Biên Phủ và lân cận) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 165 m² (6×18 m) | Thường từ 50 – 150 m² |
| Giá/m² đất | 54,24 triệu/m² | Từ 40 – 50 triệu/m² với nhà đất cũ, diện tích tương đương, vị trí tương tự |
| Nhà ở hiện trạng | Nhà cũ 1 trệt 1 lầu gỗ, 8 phòng cho thuê, nhiều toilet | Nhiều nhà xây mới hoặc sửa chữa cải tạo, chất lượng xây dựng tốt hơn |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, nhưng nhà dính quy hoạch/lộ giới | Nhà không dính quy hoạch thường có giá cao hơn, pháp lý rõ ràng hơn |
| Tiện ích & Vị trí | Gần Hàng Xanh, đầy đủ tiện ích trong bán kính 500m | Tiện ích tương tự nhưng có thể cách xa trung tâm hơn |
Nhận xét về giá và lời khuyên khi xuống tiền
Giá 8,95 tỷ có phần cao so với mặt bằng nhà đất cũ dính quy hoạch tại khu vực này. Mức giá này có thể hợp lý nếu nhà đất không bị vướng quy hoạch, hoặc có kế hoạch đầu tư xây dựng mới (chung cư mini, căn hộ dịch vụ) với phương án hoàn công và pháp lý rõ ràng.
Do nhà nằm trong diện dính quy hoạch/lộ giới, nếu dự kiến xây mới hoặc sửa chữa lớn sẽ gặp rủi ro về giấy phép xây dựng và hoàn công. Đây là điểm cần thận trọng trước khi quyết định mua.
Nếu bạn có kế hoạch giữ tài sản lâu dài, cho thuê hoặc cải tạo làm căn hộ dịch vụ thì có thể cân nhắc mức giá này, đặc biệt khi vị trí gần trung tâm, thuận tiện giao thông và nhiều tiện ích. Nhưng nếu mục đích đầu tư sinh lời ngắn hạn, mức giá này có thể chưa hấp dẫn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 7,5 – 8 tỷ đồng, tương đương giá đất khoảng 45 – 48 triệu/m², phù hợp với thực trạng nhà đất cũ, dính quy hoạch và rủi ro pháp lý.
Để thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Nhà hiện trạng là nhà cũ, cần đầu tư sửa chữa hoặc xây mới, chi phí phát sinh lớn.
- Nhà dính quy hoạch/lộ giới gây khó khăn cho việc xin phép xây dựng và hoàn công.
- Tham khảo các giao dịch thực tế gần đây trong khu vực có giá thấp hơn mức chủ nhà đưa ra.
- Khả năng thanh khoản có thể chậm do vị trí trong hẻm và quy hoạch chưa rõ ràng.
Nhấn mạnh sự quan tâm lâu dài và khả năng thanh toán nhanh nếu mức giá được giảm xuống phù hợp sẽ tạo lợi thế trong thương lượng.
