Nhận định về mức giá đề xuất 3,9 tỷ đồng
Giá 3,9 tỷ đồng cho dãy trọ 4 phòng trên diện tích 82m² tại đường Thái Thị Bôi, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng đang được rao bán là mức giá sát với giá đất khu vực, tương đương khoảng 47,56 triệu đồng/m² như đã cung cấp.
Tuy nhiên, khi xét về tiềm năng đầu tư và thực trạng thị trường hiện nay, mức giá này có thể được xem là hơi cao so với mặt bằng chung đối với loại hình nhà ngõ, hẻm xe hơi, có diện tích và công năng như trên.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Giá tham khảo khu vực (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Thái Thị Bôi, Quận Thanh Khê, gần chợ, khu dân cư đông | Từ 40 – 45 triệu đồng/m² cho nhà ngõ, hẻm tương tự | Vị trí khá tốt, giao thông thuận tiện, nên giá cao hơn trung bình một chút là hợp lý. |
| Diện tích đất | 82 m² | Không khác biệt nhiều | Diện tích phù hợp để xây dựng nhà trọ hoặc đầu tư sinh lời. |
| Loại hình | Nhà ngõ, hẻm xe hơi 5m, 4 phòng trọ | Nhà hẻm xe hơi giá cao hơn hẻm nhỏ, nhưng vẫn thấp hơn mặt tiền | Ưu điểm hẻm xe hơi giúp tăng giá trị, tuy nhiên không thể so sánh với nhà mặt tiền. |
| Thu nhập cho thuê | 12 triệu/tháng | Khả năng sinh lời khoảng 3 – 4%/năm | Thu nhập hiện tại tương đối ổn định nhưng chưa cao so với giá bán. |
Đánh giá tổng quan và đề xuất giá hợp lý
Dựa trên mức giá đất khu vực, đặc điểm nhà trọ và tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê, giá 3,9 tỷ đồng tương đương 47,56 triệu/m² là mức giá cao ở thời điểm hiện tại cho nhà ngõ, hẻm xe hơi tại Quận Thanh Khê.
Để hợp lý hơn về mặt đầu tư, mức giá khoảng 3,5 tỷ đồng (tương đương 42,7 triệu/m²) sẽ là mức giá hấp dẫn hơn, phù hợp với khả năng sinh lời và điều kiện thực tế khu vực.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
- Đưa ra phân tích rõ ràng về giá đất khu vực, so sánh với các sản phẩm tương tự đã giao dịch gần đây.
- Lưu ý rằng thu nhập cho thuê hiện tại chỉ ở mức 12 triệu/tháng, tỷ suất sinh lời chưa đủ hấp dẫn với giá 3,9 tỷ.
- Nhấn mạnh rằng nhà trong hẻm xe hơi không thể so sánh với mặt tiền nên mức giá phải có sự điều chỉnh hợp lý.
- Đề xuất mức giá 3,5 tỷ đồng như một con số hợp lý, vừa đảm bảo lợi nhuận cho người bán, vừa khả thi để người mua đầu tư lâu dài.
- Nếu chủ nhà muốn bán nhanh, có thể thương lượng thêm các điều kiện thanh toán hoặc hỗ trợ thủ tục pháp lý để tạo thiện cảm và giảm giá trị bán.
