Check giá "Do không Ai Quản Lý Sang Lại Quán BiDa Mặt Tiền An Dương Vương"

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích mặt bằng 350 m², giá thuê 28 triệu/tháng tương đương 80.000 đ/m²/tháng. Mặt bằng cấp 4, diện tích lớn, mặt tiền đường An Dương Vương – tuyến đường thương mại sầm uất Quận 6. Về mặt giá thuê, khu vực Quận 6 hiện nay mặt bằng kinh doanh mặt tiền có giá thuê dao động từ 60.000 – 100.000 đ/m² tùy vị trí và kết cấu. Với mặt bằng rộng 8.5m x 40m, giá này nằm ở mức trung bình đến cao nhưng vẫn hợp lý nếu xét vị trí mặt tiền đường lớn.

Kết cấu cấp 4, không có tầng lầu nên không thể tận dụng diện tích sàn tăng thêm. Tuy nhiên, mặt bằng đang hoạt động kinh doanh quán bida, có sẵn nội thất xịn sò gần như mới 99%, hoạt động 24/24 và thu nhập ổn định, đây là điểm cộng lớn giúp giảm thiểu rủi ro ban đầu. Hợp đồng thuê còn 5 năm, đảm bảo ổn định lâu dài cho người thuê mới.

Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới mặt bằng kinh doanh với quy mô tương tự (khoảng 6-7 triệu/m² xây dựng), việc thuê mặt bằng đã có sẵn trang thiết bị, thương hiệu sẵn có sẽ tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu đáng kể.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

– Mặt tiền rộng 8.5m, chiều sâu dài 40m, phù hợp cho nhiều loại hình kinh doanh lớn, dễ dàng bố trí không gian và lối ra vào.
– Đường An Dương Vương là trục thương mại sầm uất, lưu lượng khách qua lại lớn, thuận tiện cho kinh doanh dịch vụ giải trí như bida.
– Nội thất cao cấp và trang thiết bị gần như mới 99%, tạo lợi thế vận hành kinh doanh ngay mà không cần đầu tư thêm.
– Hợp đồng thuê chính chủ còn dài 5 năm, tạo sự ổn định pháp lý và yên tâm cho người thuê.
– Đang kinh doanh 24/24, khách hàng và nguồn thu nhập hiện hữu là điểm độc bản mà nhiều mặt bằng trống không có được.

Kịch bản khai thác tối ưu:

– Phù hợp nhất để tiếp tục kinh doanh dịch vụ giải trí (quán bida, cà phê, nhà hàng quy mô vừa đến lớn) nhờ vị trí mặt tiền và trang thiết bị sẵn có.
– Có thể cho thuê lại nếu không muốn tự kinh doanh, dòng tiền ổn định 28 triệu/tháng với hợp đồng dài hạn.
– Do mặt bằng cấp 4, không thích hợp xây mới cao tầng để tăng diện tích sử dụng, kịch bản đầu tư xây mới không khả thi.
– Không phù hợp làm kho xưởng do mặt tiền thương mại và vị trí trung tâm.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ hợp đồng chính chủ, đảm bảo không có điều khoản bất lợi, khả năng chuyển nhượng hợp đồng.
• Kiểm tra pháp lý về quyền sử dụng đất và giấy phép kinh doanh quán bida hiện hữu.
• Đánh giá tình trạng kết cấu nhà cấp 4, phòng chống thấm dột, an toàn điện nước.
• Xem xét kỹ nội thất và trang thiết bị bida được mô tả “xịn sò, 99% mới” có thực sự đúng như cam kết.
• Kiểm tra khả năng quay đầu xe, chỗ đậu xe cho khách, tránh gây khó khăn kinh doanh.
• Đánh giá phong thủy mặt bằng nếu người mua quan tâm để tránh rủi ro lâu dài.

Nhận xét về giá: Giá thuê 28 triệu/tháng cho mặt bằng rộng 350 m² mặt tiền đường lớn cùng nội thất cao cấp và hợp đồng dài hạn là mức giá khá hợp lý so với thị trường Quận 6, không bị ngáo giá. Tuy nhiên, điểm yếu là kết cấu cấp 4 không thể mở rộng diện tích sử dụng bằng cách xây thêm tầng. Người mua nên thương lượng giảm nhẹ giá sang lại (khoảng 5-10%) nếu có thể do tài sản là thuê lại, không sở hữu mặt bằng.

Kết luận: Nếu mục tiêu là tiếp quản kinh doanh quán bida hoặc dịch vụ tương tự với dòng tiền hiện tại thì đây là lựa chọn tốt, có thể chốt nhanh. Nếu đầu tư dài hạn hoặc muốn phát triển quy mô khác, cần đánh giá kỹ khả năng pháp lý và nội thất thực tế trước khi xuống tiền.