Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 212m², mặt tiền 6,1m, nhà 4 tầng với tổng 13 phòng khép kín đang cho thuê ổn định 35 triệu/tháng. Giá bán 12,9 tỷ tương đương khoảng 60,850,000 VNĐ/m² đất hoặc tính trên diện tích sàn xây dựng khoảng 850m² (ước tính mỗi tầng ~212m²), thì giá khoảng 15,17 triệu/m² sàn xây dựng.
So với giá đất mặt tiền khu Hòa Khánh Bắc, Quận Liên Chiểu hiện dao động khoảng 35-50 triệu/m² đất tùy vị trí, mức giá này nằm ở ngưỡng cao, nhưng có thể chấp nhận được nếu tính thêm giá trị nhà 4 tầng đang cho thuê có dòng tiền ổn định và mặt tiền kinh doanh đắc địa.
Tuy nhiên, nhà xây đã 4 tầng, nếu tính chi phí xây mới khoảng 6-7 triệu/m² thì nhà mới sẽ mất tối thiểu trên 5 tỷ đồng, chưa kể diện tích xây dựng thực tế có thể nhỏ hơn do phải chừa sân hoặc hành lang. Nhà hiện trạng 4 tầng cũng có giá trị tương đối nhưng cần kiểm tra kỹ kết cấu và bảo trì.
Nhận xét về giá: Giá 12,9 tỷ hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, người bán có thể đang đẩy giá dựa trên dòng tiền thuê và vị trí mặt tiền kinh doanh. Người mua cần thương lượng giảm khoảng 5-10% để phù hợp hơn, nhất là khi nhà không phải mới xây.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 6,1m thuận tiện kinh doanh, dễ dàng khai thác đa dạng mô hình như nhà nghỉ, khách sạn, hoặc cửa hàng lớn.
- Vị trí cực kỳ đắc địa, cách chợ Hòa Khánh chỉ 50m, nơi tập trung đông dân cư, sầm uất, dễ dàng thu hút khách thuê/phục vụ kinh doanh.
- Hiện trạng nhà 4 tầng với 13 phòng khép kín, đã có dòng tiền ổn định 35 triệu/tháng, giảm thiểu rủi ro về thời gian khai thác.
- Đường trước nhà rộng 5,5m, có chỗ để xe hơi, thuận tiện giao thông, không bị hạn chế bởi hẻm nhỏ hay ngõ cụt.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng hoàn công, đảm bảo tính minh bạch và an tâm khi giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để tiếp tục khai thác cho thuê phòng trọ hoặc làm nhà nghỉ, khách sạn cỡ nhỏ do đã có sẵn kết cấu và thiết kế 13 phòng khép kín. Chủ đầu tư có thể nâng cấp, sửa chữa để tăng giá thuê hoặc chuyển đổi công năng thành căn hộ dịch vụ.
Nếu nhà cũ và cần cải tạo lớn, có thể tính tới phương án xây mới để tối ưu hóa công năng và tăng giá trị tài sản, tuy nhiên chi phí đầu tư sẽ cao và mất thời gian.
Không thích hợp cho làm kho xưởng do vị trí mặt tiền kinh doanh và khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Hữu Thọ, Liên Chiểu) | Đối thủ 2 (Đường Tôn Đản, Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 212 | 180 | 220 |
| Giá bán (tỷ) | 12,9 | 10,5 | 11,8 |
| Đơn giá đất (triệu/m²) | 60,85 | 58,33 | 53,64 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Số phòng khép kín | 13 | 10 | 12 |
| Vị trí | Cách chợ 50m, mặt tiền 6,1m | Gần trường học, mặt tiền 5m | Gần bệnh viện, mặt tiền 6m |
| Dòng tiền thuê (triệu/tháng) | 35 | 25 | 30 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà 4 tầng, đặc biệt hệ thống điện nước, thấm dột, và hiện trạng phòng khép kín để tránh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh dòng tiền thuê hiện tại, đảm bảo hợp đồng thuê rõ ràng, tránh trường hợp mất thu nhập đột ngột.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt kế hoạch mở rộng giao thông hoặc xây dựng công trình công cộng có thể ảnh hưởng đến giá trị.
- Đường trước nhà 5,5m khá rộng, tuy nhiên cần kiểm tra khả năng quay đầu xe tải lớn nếu có kế hoạch kinh doanh khách sạn lớn.
- Pháp lý sổ hồng đã hoàn công nhưng cần yêu cầu xem giấy phép xây dựng, xác nhận không tranh chấp.
