Nhận định về mức giá 34,5 tỷ đồng cho bất động sản tại 13, Đường Trần Não, Phường An Khánh, Thành phố Thủ Đức
Mức giá 34,5 tỷ đồng tương đương khoảng 134,77 triệu đồng/m² đối với một lô đất 256 m² có vị trí tại khu Bình An, Thủ Đức với đặc điểm hẻm xe hơi và dãy trọ thu nhập cao là một mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường hiện nay nhưng không hoàn toàn vượt ngưỡng.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản 13 Trần Não | Tham khảo khu Bình An, Thủ Đức (m2) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 256 | 100 – 300 | Diện tích lớn phù hợp xây dựng biệt thự hoặc căn hộ cao tầng |
| Giá/m² (triệu đồng) | 134,77 | 90 – 140 | Giá bên trên thuộc vùng cao của thị trường khu vực |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, đường 2 xe tránh nhau | Hẻm xe hơi hoặc mặt tiền nhỏ | Ưu thế về hẻm rộng, thuận tiện đi lại |
| Công năng hiện tại | Dãy trọ cho thuê, thu nhập trên 350 triệu/tháng | Đất trống hoặc nhà cũ cần cải tạo | Thu nhập cho thuê cao, tạo ra dòng tiền ổn định |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đầy đủ giấy tờ | Điểm cộng rất lớn giúp giao dịch nhanh và an toàn |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác nhận tính pháp lý chi tiết: Ngoài sổ đỏ, cần kiểm tra quy hoạch, không có tranh chấp hay dính quy hoạch treo.
- Đánh giá dòng tiền thực tế: Kiểm tra hợp đồng thuê, tính ổn định và khả năng tăng giá trị trong tương lai.
- Khả năng phát triển xây dựng: Nắm rõ quy định xây dựng khu vực để phát huy tối đa lợi ích từ việc xây biệt thự hoặc căn hộ cao tầng.
- So sánh kỹ với các bất động sản cùng khu vực để tránh mua với giá cao hơn nhiều so với thị trường.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Xét trên mặt bằng giá khu vực Bình An và đặc điểm bất động sản, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng từ 115 đến 125 triệu đồng/m², tương đương giá từ khoảng 29,4 đến 32 tỷ đồng tổng.
Lý do:
- Mặc dù giá thuê cao nhưng hiện trạng chỉ có 1 tầng, chưa tận dụng tối đa tiềm năng xây dựng cao tầng.
- Giá trên thị trường khu vực Bình An đang có xu hướng ổn định hoặc tăng nhẹ, nên mức giá trên 130 triệu/m² cần có thêm yếu tố đặc biệt.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Trình bày rõ ràng về khảo sát thị trường và các giao dịch tương tự gần đây.
- Nhấn mạnh vào chi phí cải tạo, xây dựng thêm các tầng để tăng giá trị.
- Đề xuất thanh toán nhanh hoặc mua không qua môi giới để giảm chi phí phát sinh.
