Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 90m² (5x18m), mặt tiền rộng 5m, hướng Nam tại đường Hoàng Trọng Mậu, Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Giá rao 7,5 tỷ tương đương 83,33 triệu/m².
So với mặt bằng giá đất thổ cư tại khu vực Khuê Mỹ – Ngũ Hành Sơn, giá đất mặt tiền đường ô tô rộng tầm 7-10m thường dao động từ 70-90 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và tiềm năng phát triển. Đường Hoàng Trọng Mậu là tuyến đường kết nối quan trọng, có lề rộng 4.5m, tạo điều kiện thuận lợi về mặt giao thông và xây dựng.
Tuy nhiên, mức giá 83,33 triệu/m² đang ở ngưỡng cao, sát với mức kịch trần khu vực. Yếu tố pháp lý đất đã có sổ đỏ rõ ràng là điểm cộng lớn. Đất thổ cư, mặt tiền 5m thuận tiện xây dựng nhà ở hoặc nhà kinh doanh nhỏ.
Nhận định: Giá này không hề rẻ, người mua cần kiểm tra kỹ quy hoạch xung quanh (có thể bị giới hạn chiều cao xây dựng hoặc quy hoạch mở rộng đường), đồng thời đánh giá tiềm năng tăng giá thực tế trong 3-5 năm tới. Nếu chủ nhà có thể thương lượng giảm khoảng 5-7% sẽ có lợi hơn nhiều.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 5m trên đường lớn, lề 4.5m rất thoáng, thuận tiện cho xây dựng nhà mặt tiền hoặc kinh doanh nhỏ.
- Hướng Nam phù hợp với khí hậu Đà Nẵng, tránh nắng gắt buổi chiều, phù hợp với phong thủy nhiều gia đình.
- Diện tích 90m² vừa đủ để xây nhà phố hoặc căn hộ nhỏ, không quá rộng nhưng đủ để khai thác tối ưu.
- Pháp lý minh bạch, sổ đỏ chính chủ, thuận lợi trong giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và diện tích này, đất phù hợp nhất để:
- Ở thực: xây nhà phố 3-4 tầng, tận dụng mặt tiền làm sân hoặc gara, phù hợp gia đình trẻ hoặc người làm việc tại trung tâm Quận Ngũ Hành Sơn.
- Đầu tư xây lại cho thuê: xây căn hộ cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn, tận dụng vùng du lịch phát triển mạnh tại Đà Nẵng.
- Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí mặt tiền đường nội khu và hạn chế về diện tích.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Hữu Thọ) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 90 m² (5×18) | 80 m² (5×16) | 100 m² (5×20) |
| Giá/m² | 83,33 triệu | 75 triệu | 90 triệu |
| Hướng đất | Nam | Đông Nam | Đông Bắc |
| Đường lộ | Đường rộng, lề 4.5m | Đường nhỏ, lề 2m | Đường lớn, lề 5m |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Tiềm năng tăng giá | Trung bình – cao | Trung bình | Cao (gần biển) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực, đặc biệt về chiều cao và mật độ xây dựng.
- Xác minh thực tế đường lộ và lề đường có bị giải tỏa mở rộng trong tương lai không.
- Kiểm tra tình trạng pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp cầm cố hoặc tranh chấp.
- Đánh giá kỹ môi trường xung quanh: tiếng ồn, an ninh, tiện ích.
- Kiểm tra phong thủy đất theo hướng Nam, tránh các yếu tố bất lợi như đất nền thấp, ngập úng.
Kết luận: Mức giá 7,5 tỷ tương đương 83,33 triệu/m² là mức giá khá cao, gần sát mức giá thị trường khu vực mặt tiền đường Hoàng Trọng Mậu. Người mua nên thương lượng giảm giá ít nhất 5-7% hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ thủ tục pháp lý và cam kết không bị quy hoạch cấm xây dựng trước khi xuống tiền. Nếu không có yếu tố pháp lý hoặc quy hoạch bất lợi, đây vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc cho khách có nhu cầu xây dựng nhà hoặc đầu tư dài hạn tại khu vực Ngũ Hành Sơn.
