Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ duplex diện tích 25m² tại đường Nguyễn Thị Kiểu, Quận 12 được cho thuê với giá 3,8 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 152.000 đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến và hợp lý so với các phòng trọ có nội thất đầy đủ và thang máy trong khu vực Quận 12. Thông thường, phòng trọ không có thang máy, giá thuê dao động từ 2,5 – 3,5 triệu/tháng cho diện tích tương tự, nên việc có thang máy và full nội thất là điểm cộng lớn nâng giá thuê lên mức này.
Giá thuê này không hề cao, thậm chí còn hơi nhỉnh hơn so với mặt bằng chung do tiện ích thang máy và an ninh camera 24/7. Tuy nhiên, cần xác minh kỹ chất lượng nội thất, tình trạng thang máy hoạt động ổn định và không phát sinh thêm phí quản lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Duplex: Thiết kế 2 tầng trong 25m² tạo không gian rộng rãi hơn so với phòng trọ 1 mặt sàn truyền thống.
- Thang máy: Đây là điểm rất hiếm trong phân khúc phòng trọ tại Quận 12, giúp tiện lợi cho người ở, đặc biệt với tầng trên.
- Full nội thất: Giúp người thuê tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- An ninh 24/7, camera: Tăng sự an tâm cho người thuê, phù hợp với đối tượng học sinh, sinh viên hoặc người đi làm.
- Vị trí Nguyễn Thị Kiểu: Thuận tiện đi các khu vực lao động, giao thông khá thuận lợi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt với người độc thân hoặc cặp vợ chồng trẻ cần chỗ ở tiện nghi, an ninh. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê lâu dài với đối tượng sinh viên hoặc nhân viên văn phòng. Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và dạng phòng trọ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ gần Nguyễn Ảnh Thủ, Q12) | Đối thủ 2 (Phòng trọ hẻm Lê Thị Riêng, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² (duplex) | 20-22 m² (1 tầng) | 25 m² (1 tầng) |
| Giá thuê | 3,8 triệu/tháng | 3,2 triệu/tháng | 3,5 triệu/tháng |
| Nội thất | Full, thang máy | Cơ bản, không thang máy | Full, không thang máy |
| An ninh | Camera 24/7, bảo vệ | Camera, ít bảo vệ | Camera, tự quản |
| Vị trí | Đường Nguyễn Thị Kiểu, giao thông thuận tiện | Hẻm nhỏ, cách đường chính 300m | Hẻm vừa, gần chợ nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hoạt động và bảo trì thang máy thường xuyên, tránh lỗi kỹ thuật ảnh hưởng đến sinh hoạt.
- Đánh giá chất lượng nội thất thực tế, tránh quảng cáo “full nội thất” nhưng thiếu thiết bị cần thiết.
- Kiểm tra an ninh thực tế, xem camera có hoạt động và bảo vệ có thường xuyên tuần tra hay không.
- Đảm bảo không phát sinh chi phí quản lý, dịch vụ hàng tháng ngoài tiền thuê.
- Xem xét pháp lý hợp đồng cho thuê rõ ràng, tránh tranh chấp về thời gian thuê và điều kiện trả phòng.
