Thẩm định giá trị thực:
Căn shophouse 5 tầng, diện tích đất 120m², diện tích xây dựng 448m², mặt tiền 6m, tọa lạc tại Vinhomes Ocean Park 2 – khu đô thị cao cấp tại Văn Giang, Hưng Yên. Đây là khu vực đang có tốc độ phát triển nhanh, giá đất và nhà ở tại đây đang có xu hướng tăng do hạ tầng hoàn thiện và quy hoạch bài bản.
– Đơn giá đất khu San Hô Ocean Park 2 hiện dao động khoảng 45-55 triệu/m² đối với đất nền nhà phố, shophouse vị trí đẹp có thể nhỉnh hơn do tính thanh khoản cao và vị trí 2 mặt tiền.
– Với diện tích xây dựng 448m² (5 tầng), nếu tính giá xây dựng mới thô + hoàn thiện khoảng 6,5 triệu/m², tổng chi phí xây dựng sẽ rơi vào khoảng 2,9 tỷ đồng.
– Shophouse 2 mặt tiền, nằm ngay mặt đường rộng 17m, đối diện cụm 7 tòa chung cư cao cấp và gần hồ tạo sóng là vị trí cực kỳ đắc địa, phù hợp kinh doanh hoặc cho thuê thương mại.
– Ước tính giá thị trường hợp lý cho căn shophouse này khoảng 65-75 triệu/m² đất (diện tích đất 120m²), tương đương 7,8 – 9 tỷ đồng/căn. Nếu tính trên tổng diện tích xây dựng thì giá khoảng 17,5 – 20 triệu/m² sàn xây dựng.
Nhận xét: Giá thực tế nếu nằm trong khoảng này là hợp lý, phản ánh đúng vị trí và tiềm năng kinh doanh. Nếu người bán đưa giá thấp nhiều so với mức này, cần cảnh giác rủi ro pháp lý hoặc tin ảo. Nếu giá cao hơn 10-15% thì có dấu hiệu “ngáo giá” do dự án đang có nhiều căn tương tự.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- 2 mặt tiền đường lớn (trước 17m, sau view công viên vườn hoa) tạo lợi thế hiếm có về khai thác kinh doanh và tầm nhìn.
- Đối diện trực tiếp cụm 7 tòa chung cư cao cấp, đảm bảo lượng khách hàng tiềm năng cực lớn, đặc biệt phù hợp với mô hình shophouse thương mại.
- Vị trí gần hồ tạo sóng chỉ 50m, nơi tập trung cư dân vui chơi, tăng khả năng thu hút lượt khách cho kinh doanh.
- Diện tích xây dựng lớn 5 tầng, mặt tiền rộng 6m phù hợp đa dạng loại hình kinh doanh hoặc văn phòng cho thuê.
- Số lượng căn hữu hạn (102 căn toàn khu) tạo tính khan hiếm, giá trị gia tăng cao theo thời gian.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để kinh doanh thương mại đa ngành, có thể cho thuê mặt bằng làm cửa hàng, showroom, nhà hàng, cà phê… lợi nhuận dòng tiền cao và ổn định.
– Có thể để ở kết hợp kinh doanh, tận dụng vị trí mặt tiền và không gian tầng trên để làm văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ.
– Đầu tư xây mới hoặc cải tạo nâng cấp để tăng giá trị tài sản trong dài hạn cũng là lựa chọn hợp lý do vị trí và tiềm năng phát triển khu vực.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Shophouse San Hô, mặt tiền 5m, 4 tầng) | Đối thủ 2 (Nhà phố thương mại gần hồ, 6x20m, 5 tầng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 120 | 100 | 120 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Mặt tiền (m) | 6 (2 mặt tiền) | 5 (1 mặt tiền) | 6 (1 mặt tiền) |
| Vị trí | Đối diện tòa chung cư, gần hồ tạo sóng | Gần trung tâm thương mại | Gần hồ, khu dân cư đông đúc |
| Ước tính giá (tỷ đồng) | 7.8 – 9 | 6.5 – 7.5 | 7.5 – 8.5 |
| Ước tính giá/m² đất (triệu đồng) | 65 – 75 | 65 – 75 | 62 – 70 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ/sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp.
- Xác minh giấy phép xây dựng và hoàn công 5 tầng hiện tại đúng quy hoạch.
- Kiểm tra chất lượng thi công nhà 5 tầng (chống thấm, móng, kết cấu chịu lực đặc biệt khi khai thác kinh doanh).
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, giao thông khu vực đối với mặt tiền đường 17m.
- Xem xét quy hoạch chi tiết xung quanh, tránh trường hợp bị xây dựng cản tầm nhìn hoặc thay đổi hạ tầng làm giảm giá trị.
