Thẩm định giá trị thực:
Đây là căn hộ dịch vụ mini diện tích 40 m², nằm trong hẻm 111 Phạm Văn Chiêu, P.14, Gò Vấp. Giá thuê 4,8 triệu/tháng tương đương 120.000 đồng/m²/tháng, mức giá khá phổ biến cho căn hộ mini full nội thất khu vực này. Xét về chuẩn chung, các căn hộ mini dịch vụ đầy đủ nội thất tại Gò Vấp thường dao động từ 4,5 – 5 triệu/tháng cho diện tích tương tự.
Do đây là căn hộ dịch vụ nên chủ yếu phục vụ nhu cầu thuê ở thực hoặc cho thuê ngắn hạn, không liên quan đến khâu xây dựng, nên không áp dụng so sánh chi phí xây dựng.
Tuy nhiên, cần lưu ý hẻm nhỏ có thể ảnh hưởng đến tiện ích đi lại và an ninh, là yếu tố giảm giá tiềm năng. Bù lại, nội thất đầy đủ, có máy giặt riêng, điện nước tính riêng là điểm cộng giúp tiết kiệm chi phí thuê dài hạn.
Nhận xét về giá: Mức giá 4,8 triệu/tháng ở khu vực Gò Vấp cho căn hộ 1 phòng ngủ, nội thất full là mức giá hợp lý, không bị đẩy giá quá cao, không dấu hiệu “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí hẻm 111 Phạm Văn Chiêu khá gần chợ Thạch Đà, thuận tiện đi chợ và sinh hoạt hàng ngày.
- Full nội thất gồm máy lạnh, tủ lạnh, kệ bếp, tủ quần áo, máy giặt riêng là điểm cộng vượt trội so với nhiều căn hộ mini chỉ trang bị nội thất cơ bản.
- Hẻm nhỏ nhưng yên tĩnh, phù hợp người thích môi trường sống riêng tư.
- Phòng 1 ngủ tiện nghi, phù hợp người độc thân hoặc cặp vợ chồng trẻ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để sử dụng ở thực hoặc cho thuê dài hạn. Nếu đầu tư cho thuê, có thể thu hút khách thuê là nhân viên văn phòng hoặc sinh viên vì nội thất đầy đủ, tiện nghi, giá hợp lý. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do diện tích nhỏ, thuộc hẻm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn hộ mini, P.14, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Căn hộ dịch vụ, P.12, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 38 m² | 42 m² |
| Giá thuê | 4,8 triệu/tháng | 4,5 triệu/tháng | 5 triệu/tháng |
| Nội thất | Full nội thất (máy giặt riêng) | Đầy đủ nhưng không có máy giặt riêng | Full nội thất |
| Vị trí | Hẻm 111 Phạm Văn Chiêu, gần chợ Thạch Đà | Hẻm 95 Phạm Văn Chiêu, gần trường học | Đường lớn, khu dân cư đông đúc |
| Phòng ngủ | 1 phòng | 1 phòng | 1 phòng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc, tránh rủi ro pháp lý về quyền sử dụng căn hộ dịch vụ.
- Đánh giá hiện trạng nội thất, đặc biệt máy lạnh, máy giặt, hệ thống điện nước để tránh hỏng hóc gây phát sinh chi phí.
- Xem xét an ninh hẻm nhỏ, kiểm tra khả năng quay đầu xe và tiện ích giao thông xung quanh.
- Kiểm tra mức tiêu thụ điện nước thực tế để tránh chi phí phát sinh không đúng cam kết.
