Thẩm định giá trị thực:
Thông tin căn hộ nhà phố shophouse tại dự án Futa Kim Phát, Liên Chiểu có diện tích đất 92,5m² với diện tích sàn xây dựng 4 tầng đạt 301,5m². Giá hiện tại chưa được công khai, tuy nhiên dựa vào phân khúc 10 tỷ đồng cho các căn đẹp đã nhanh chóng bán hết, cùng với vị trí và quy mô dự án, có thể ước tính giá trị căn cuối cùng này.
Giá thị trường khu vực Liên Chiểu hiện dao động khoảng từ 80 – 120 triệu/m² đất nền khu đô thị mới có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ. Với diện tích đất 92,5m², giá đất ước tính khoảng từ 7,4 tỷ đến 11,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây là căn shophouse 4 tầng với tổng diện tích sàn 301,5m², nếu tính giá xây dựng thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² thì giá trị xây dựng tối thiểu khoảng 1,8-2,1 tỷ đồng.
Nếu tính tổng giá trị căn nhà = Giá đất + Giá xây dựng, mức giá hợp lý cho căn này có thể dao động từ 9,5 tỷ đến 12 tỷ đồng, tương đương từ khoảng 85 triệu đến 100 triệu/m² đất.
Giá này phù hợp với phân khúc nhà phố thương mại tại khu Tây Bắc Đà Nẵng đang được đầu tư hạ tầng mạnh, đồng thời căn cuối cùng nên có sự ưu đãi và tính độc quyền nhất định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí dự án tại trục Tây Bắc đang được đầu tư hạ tầng đồng bộ, là trục tăng trưởng mới của Đà Nẵng.
- Dự án có 5 mặt tiền tiếp giáp các trục đường lớn: Hoàng Thị Loan, Hồ Tùng Mậu, Đinh Đức Thiện, Hòa Minh 19, Ngô Sĩ Liên, giúp kết nối thuận tiện.
- Căn cuối cùng trong dự án, độc quyền và có giá bán tốt nhất dự án, tạo lợi thế về tính thanh khoản.
- Nhà xây dựng 4 tầng với tổng diện tích sàn 301,5m², phù hợp đa dạng mục đích sử dụng.
- Sổ hồng lâu dài, pháp lý rõ ràng, tạo sự an tâm cho người mua.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây lại hoặc nâng cấp: Với diện tích sàn lớn và vị trí đẹp, có thể khai thác kinh doanh cho thuê mặt bằng hoặc làm shophouse đa năng.
- Ở thực hoặc cho thuê dòng tiền: Nhà 4 tầng rộng rãi, phù hợp gia đình hoặc cho thuê từng tầng với dòng tiền ổn định.
- Ít phù hợp làm kho xưởng do vị trí trong khu đô thị và cấu trúc nhà nhiều tầng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Futa Kim Phát) | Đối thủ 1 (Khu đô thị An Nhơn, Liên Chiểu) | Đối thủ 2 (Dự án Golden Hills, Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 92,5 m² | 90 m² | 100 m² |
| Diện tích xây dựng | 301,5 m² (4 tầng) | 240 m² (3 tầng) | 280 m² (4 tầng) |
| Giá đất/m² | Ước tính 85-100 triệu | 75-90 triệu | 90-110 triệu |
| Pháp lý | Sổ hồng lâu dài | Sổ hồng lâu dài | Sổ hồng lâu dài |
| Vị trí | Trục Tây Bắc, 5 mặt tiền | Gần đường lớn, hạ tầng đang phát triển | Gần trung tâm hành chính Liên Chiểu |
| Tiềm năng tăng giá | Rất tốt, hạ tầng đồng bộ, độc quyền căn cuối | Tốt, khu dân cư phát triển | Rất tốt, gần trung tâm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng gồm đủ 4 tầng xây dựng, không có tranh chấp.
- Xác minh hạ tầng xung quanh thực tế đã hoàn thiện đúng cam kết, tránh rủi ro quy hoạch treo.
- Kiểm tra tiến độ thanh toán và các điều kiện hỗ trợ tài chính thực tế, tránh bị lôi kéo vay nợ quá mức.
- Đánh giá chất lượng xây dựng căn nhà hiện hữu, kiểm tra chống thấm, nền móng, hệ thống điện nước.
- Kiểm tra khả năng cấp phép xây dựng khi muốn nâng cấp hoặc sửa chữa.
- Đối với căn cuối cùng, cần thận trọng xác nhận không có ràng buộc nội bộ hay cam kết bán khác.
