Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích 4x13m (52m²) với 1 trệt 1 lầu, 3 phòng ngủ và 2 WC tại khu vực đường số 9, P. Trường Thọ, TP Thủ Đức. Giá thuê 9,5 triệu/tháng tương đương khoảng 182.700 đồng/m²/tháng.
Với vị trí thuộc khu dân cư Trường Thọ, giá thuê nhà nguyên căn 2 tầng có diện tích trên trung bình dao động từ 8 – 12 triệu/tháng tùy hẻm, tiện ích và mới/cũ. Nhà này có hẻm lớn đủ xe tải lưu thông, là điểm cộng hiếm có trong khu vực nhiều hẻm nhỏ hẹp. Kết cấu 1 trệt 1 lầu còn khá mới, có gác lửng tiện dụng.
Giá thuê 9,5 triệu là mức hợp lý, không bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, do nhà không mới tinh và chỉ 52m² nên nếu so với nhà mới xây hoặc diện tích lớn hơn thì mức giá này vẫn có thể thương lượng nhẹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm lớn xe tải ra vào thoải mái: Rất hiếm tại khu vực Trường Thọ, giúp thuận tiện cho gia đình có xe tải hoặc kinh doanh nhỏ.
- 3 phòng ngủ rộng rãi, phù hợp gia đình đông thành viên hoặc vừa ở vừa làm văn phòng.
- Có gác lửng chứa đồ, tăng diện tích sử dụng hiệu quả.
- Vị trí thuận tiện gần chợ Thủ Đức, dễ dàng di chuyển đến các tuyến đường chính.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là lựa chọn phù hợp nhất để ở thực tế hoặc làm văn phòng công ty nhỏ, kinh doanh online, kho chứa hàng nhẹ. Với hẻm lớn, việc vận chuyển hàng hóa và di chuyển thuận tiện sẽ giúp khai thác hiệu quả nhất. Nếu khách thuê muốn sử dụng làm kho xưởng, diện tích hơi khiêm tốn nhưng vẫn đủ cho các nhu cầu nhỏ lẻ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 10, Trường Thọ) |
Đối thủ 2 (Đường số 7, Trường Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 52 m² (4×13) | 50 m² (4×12.5) | 55 m² (4×13.75) |
| Số tầng | 1 trệt 1 lầu | 1 trệt 1 lầu | Nhà cấp 4, 1 tầng |
| Hẻm | Hẻm lớn xe tải | Hẻm nhỏ xe máy | Hẻm lớn nhưng cấm tải |
| Giá thuê | 9,5 triệu/tháng | 8,5 triệu/tháng | 10 triệu/tháng |
| Phòng ngủ | 3 phòng | 2 phòng | 3 phòng |
| Tiện ích khác | Gác lửng chứa đồ | Không có gác lửng | Nhà mới sửa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt tầng lầu và gác lửng có đảm bảo an toàn, không bị nứt hoặc độ nghiêng.
- Đảm bảo giấy tờ pháp lý đầy đủ (đã có sổ), tránh tranh chấp đất đai.
- Xem xét kỹ hẻm lớn, kiểm tra tình trạng ngập nước và an ninh khu vực.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng vệ sinh có hoạt động tốt, không bị rò rỉ hay tắc nghẽn.
- Phong thủy: Hướng nhà không được nêu rõ, nên hỏi chủ nhà hoặc kiểm tra nếu khách hàng quan tâm vấn đề này.
