Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất 6x18m (108m²) và nhà 1 trệt có gác lửng, tổng diện tích sử dụng ước tính khoảng 120-130m² (tính thêm gác lửng). Giá thuê 9 triệu/tháng tương đương khoảng 75.000đ/m² diện tích đất và khoảng 69.000-75.000đ/m² diện tích sử dụng.
Khu vực Phường Trường Thọ, Thành phố Thủ Đức, mặc dù có sự phát triển nhanh, nhưng nhà trong hẻm ô tô thường có giá thuê dao động từ 7-10 triệu/tháng cho căn nhà tương đương. Mức giá 9 triệu là mức trung bình khá, không quá cao so với thị trường.
Nhà 1 trệt có gác lửng, 2 phòng ngủ, 1 WC, sân trước rộng là kết cấu phổ biến, không có dấu hiệu quá cũ hay hư hỏng lớn được mô tả. Pháp lý đã có sổ rõ ràng, giúp giảm thiểu rủi ro.
Nhận xét về giá: Giá thuê 9 triệu/tháng là hợp lý trong bối cảnh hiện tại, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”. Mức này phù hợp với nhà hẻm ô tô khu vực Trường Thọ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm ô tô rộng thuận tiện cho việc đi lại, xe tải nhỏ có thể vào được.
- Nhà có sân trước rộng, rất hiếm trong các nhà hẻm cùng khu, giúp đậu xe hoặc làm sân chơi.
- Kết cấu có gác lửng tăng diện tích sử dụng mà không làm tăng diện tích đất.
- Vị trí gần đường Đặng Văn Bi – tuyến giao thông chính thuận tiện đi lại và kết nối các quận lân cận.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc làm văn phòng nhỏ/giao dịch bán hàng. Với kết cấu và diện tích, có thể vừa ở vừa làm việc tại nhà, hoặc cho thuê lại với mức giá tương đương nếu mua lại để đầu tư.
Do vị trí hẻm ô tô, có thể làm kho nhỏ hoặc chứa hàng hoá, tuy nhiên hạn chế về diện tích tổng và số phòng vệ sinh nên không phù hợp làm kho xưởng quy mô lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ oto Đặng Văn Bi) | Đối thủ 2 (Hẻm xe máy Trường Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 108 | 100 | 90 |
| Kết cấu | 1 trệt + gác lửng, 2PN, 1WC, sân trước | 1 trệt, 2PN, không sân trước | 1 trệt, 2PN, sân nhỏ |
| Hẻm | Ô tô | Ô tô | Xe máy |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 9 | 8.5 – 9.5 | 6 – 7 |
| Vị trí gần đường lớn | Gần Đặng Văn Bi | Gần Đặng Văn Bi | Xa đường lớn hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt phần gác lửng và mái nhà xem có thấm dột hay hư hỏng không.
- Đo đạc lại diện tích thực tế để tránh sai lệch khi ký hợp đồng thuê.
- Xác nhận rõ ràng về giấy tờ pháp lý, tránh trường hợp sổ có tranh chấp hoặc chưa sang tên rõ ràng.
- Kiểm tra an ninh khu vực hẻm, khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm có thuận tiện không.
- Thăm dò quy hoạch xung quanh, tránh trường hợp bị thu hồi hoặc xây công trình gây ảnh hưởng đến sinh hoạt.
