Nhận định mức giá 14,6 tỷ cho nhà 45m² tại phường Láng Thượng, Đống Đa
Giá đưa ra khoảng 324,44 triệu đồng/m² đối với nhà ngõ 5 tầng, diện tích 45m², vị trí trung tâm Đống Đa là mức giá khá cao, nhưng vẫn có thể xem xét trong bối cảnh thị trường hiện tại nếu căn nhà thỏa mãn các yếu tố về vị trí, tình trạng nhà, tiềm năng tăng giá sau quy hoạch.
Phân tích chi tiết dựa trên dữ liệu thị trường thực tế
| Vị trí | Diện tích (m²) | Loại hình | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Láng, Đống Đa (nhà ngõ, 4 tầng) | 40 | Nhà ngõ | 11,2 | 280 | Nhà xây mới, không có thang máy |
| Phố Xã Đàn, Đống Đa (nhà mặt ngõ, 5 tầng) | 50 | Nhà ngõ rộng | 13,5 | 270 | Vị trí gần mặt phố, xây khung cột |
| Đường Láng, Đống Đa (nhà lô góc, 5 tầng) | 45 | Nhà ngõ rộng | 14,6 | 324,44 | Có thang máy, lô góc, sổ đỏ đầy đủ |
| Ngõ 265 Đội Cấn, Ba Đình (nhà 5 tầng) | 48 | Nhà ngõ | 13,0 | 270,83 | Nhà xây khung bê tông chắc chắn |
Nhận xét và đánh giá
– So với các căn nhà ngõ tại khu vực trung tâm Đống Đa có diện tích tương đương, giá 324 triệu/m² của căn nhà này cao hơn khoảng 15-20% so với mặt bằng chung từ 270-280 triệu/m². Tuy nhiên, những điểm cộng như lô góc 2 mặt thoáng, thiết kế nhà 5 tầng khung cột bê tông chắc chắn, có thể lắp thang máy, vị trí ngõ rộng thoáng, gần các trường đại học, trung tâm hành chính và đặc biệt là tiềm năng tăng giá mạnh do quy hoạch mở rộng mặt phố là các yếu tố hợp lý để nâng giá.
– Nếu xét về pháp lý, nhà đã có sổ đỏ chính chủ, pháp lý rõ ràng cũng là điểm cộng lớn giúp giá trị bất động sản được nâng cao.
Kết luận: Giá 14,6 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp người mua đánh giá cao tiềm năng phát triển khu vực, ưu tiên vị trí trung tâm, nhà xây khung chắc chắn và không ngại đầu tư thêm để hoàn thiện thang máy hay sửa chữa nhẹ.
Đề xuất giá hợp lý hơn và chiến lược thương thảo
– Dựa trên so sánh, mức giá hợp lý để thương lượng có thể là khoảng 13,5 – 14 tỷ đồng (tương đương 300 triệu/m²), vẫn ở mức cao nhưng phản ánh sát thực tế thị trường và tiềm năng.
– Khi thương lượng với chủ nhà, nên nhấn mạnh:
- Hiện tại các căn nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn 10-15% do chưa có quy hoạch rõ ràng.
- Việc đầu tư thang máy và sửa chữa thêm cũng là chi phí phát sinh không nhỏ.
- Người mua là khách hàng có thiện chí, nếu giảm giá sẽ đảm bảo giao dịch nhanh, tránh rủi ro kéo dài thời gian bán.
– Chủ nhà có thể được đề xuất giữ mức giá 14 tỷ và được hỗ trợ thanh toán nhanh hoặc các điều khoản linh hoạt khác để tạo điều kiện thuận lợi.
