Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng diện tích sử dụng 100 m² trên diện tích đất 56 m², tọa lạc trên đường Nơ Trang Long, P.13, Bình Thạnh. Giá chào 4,75 tỷ tương đương 84,82 triệu/m² sử dụng. Với nhà 2 tầng, trung bình giá thị trường khu vực này dao động khoảng 70-80 triệu/m² đối với nhà mới hoặc xây dựng kiên cố, vị trí hẻm xe hơi cách mặt tiền 1 căn. Nhà hoàn thiện cơ bản, không có thông tin nâng cấp cao cấp nên giá này đang ở mức cao hơn bình quân 5-15%.
So với chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây dựng 2 tầng (khoảng 120 m² sàn) chỉ khoảng 0,7 tỷ. Phần còn lại là giá trị vị trí, pháp lý và tiềm năng tăng giá. Nhà có pháp lý sổ hồng rõ ràng là điểm mạnh.
Nhận định: Giá đang hơi bị đẩy cao, người mua cần thương lượng giảm khoảng 5-10% để đảm bảo hợp lý so với thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 2 mặt hẻm thoáng trước sau, giúp lấy sáng và gió tự nhiên tốt, tạo cảm giác thông thoáng hơn hẳn các căn nhà chỉ có 1 mặt hẻm.
- Hẻm xe hơi, cách mặt tiền chỉ 1 căn, thuận tiện di chuyển và không bị chôn chân trong hẻm sâu.
- Kết cấu nhà kiên cố, có thể dọn vào ở ngay, không cần sửa chữa lớn.
- Vị trí nằm trên đường Nơ Trang Long – tuyến đường nội bộ nhưng khá sầm uất, gần các tiện ích trong khu vực Bình Thạnh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ/nhà nguyên căn dòng tiền ổn định nhờ vị trí gần trung tâm, hẻm xe hơi thuận lợi. Với diện tích đất 56 m² và diện tích xây dựng hiện tại, khả năng xây dựng thêm tầng hoặc cải tạo nâng cấp để tăng giá trị cũng khả thi theo quy hoạch địa phương.
Do nhà còn khá mới và kiên cố, chưa đến mức phải phá xây lại, nên đầu tư xây mới chưa tối ưu về chi phí. Kịch bản ở thực hoặc cho thuê dài hạn là hợp lý nhất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nơ Trang Long, hẻm xe hơi) | Đối thủ 2 (Đường D5, P.13) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 56 | 55 | 60 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 100 | 95 | 110 |
| Giá chào (tỷ) | 4,75 | 4,3 | 5,1 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 84,82 | 82,2 | 92,7 |
| Hẻm | Xe hơi, 2 mặt hẻm | Xe hơi, 1 mặt hẻm | Ô tô, 1 mặt hẻm |
| Số tầng | 2 | 2 | 3 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt hệ thống chống thấm, cửa, sàn do nhà đã sử dụng một thời gian.
- Xác minh quy hoạch khu vực xung quanh, đặc biệt có dự án mở rộng đường hay xây dựng công trình lớn không làm ảnh hưởng hẻm và tiện ích.
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, tránh trường hợp tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Đánh giá hướng nhà và phong thủy, nếu là nhà 2 mặt hẻm có thể có điểm yếu về âm thanh hoặc an ninh, cần khảo sát thực tế.
- Do hẻm xe hơi nhưng cách mặt tiền 1 căn, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe và lối đi hàng ngày có thuận tiện không.
