Nhận định mức giá 21,5 tỷ cho nhà mặt tiền Lê Tấn Quốc, Tân Bình
Mức giá 21,5 tỷ đồng tương đương khoảng 153,57 triệu/m² cho căn nhà mặt phố diện tích đất 140 m², diện tích sử dụng 220 m², tọa lạc tại vị trí đắc địa phường 13, Quận Tân Bình là một mức giá khá cao so với mặt bằng chung những bất động sản tương tự trong khu vực.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Tham khảo khu vực Tân Bình (mặt tiền đường lớn) |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 140 | 100 – 150 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 220 | 150 – 250 |
| Số tầng | 2 tầng (hiện trạng) | 2-3 tầng, hoặc xây mới lên 7 tầng (phù hợp kinh doanh) |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 153,57 | 100 – 140 |
| Vị trí | Gần Big C Trường Chinh, Lotte Mart, sân bay, mặt tiền đường Lê Tấn Quốc | Vị trí trung tâm, tiện kinh doanh đa ngành |
| Pháp lý | Đã có sổ | Pháp lý rõ ràng là tiêu chuẩn |
Nhận xét về mức giá
– Giá 21,5 tỷ đồng là mức giá cao trong bối cảnh hiện tại với nhà 2 tầng. Nếu dự định xây dựng mới 1 hầm + 7 tầng như mô tả, giá này có thể hợp lý khi xem như giá đất cộng chi phí xây dựng và tiềm năng khai thác CHDV (căn hộ dịch vụ).
– Nếu mua để ở hoặc kinh doanh trực tiếp với nhà hiện hữu 2 tầng, mức giá này có thể là chưa tối ưu.
– Khu vực Tân Bình có nhiều dự án mới phát triển, giá đất mặt tiền dao động từ 100 – 140 triệu/m² tùy vị trí cụ thể, do đó mức giá này cần thương lượng để đạt được giá trị tốt hơn.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ đỏ, giấy phép xây dựng dự kiến (nếu có kế hoạch xây mới 7 tầng).
- Đánh giá chi phí cải tạo, xây mới, cũng như các quy định về quy hoạch của quận Tân Bình.
- Xem xét khả năng khai thác lợi nhuận từ khai thác CHDV hoặc kinh doanh mặt bằng cho thuê.
- Kiểm tra tiện ích xung quanh, giao thông, và tiềm năng phát triển khu vực trong tương lai.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
– Dựa trên mặt bằng giá chung, mức giá hợp lý có thể nằm trong khoảng 18 – 19 tỷ đồng, tương đương 128 – 135 triệu/m².
– Lý do đề xuất giảm giá:
+ Nhà hiện hữu chỉ 2 tầng, chưa xây dựng hầm và các tầng trên.
+ Chi phí xây dựng lại khá lớn, cần tính toán kỹ để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
+ Thị trường hiện có nhiều lựa chọn cạnh tranh ở khu vực lân cận.
– Cách thương lượng:
+ Trình bày rõ các chi phí phát sinh dự kiến khi xây mới để làm giảm giá trị hiện tại của bất động sản.
+ Đưa ra các dẫn chứng so sánh giá đất mặt tiền tương tự ở Tân Bình.
+ Thể hiện thiện chí mua nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý.
+ Đề nghị chủ nhà hỗ trợ một phần chi phí chuyển nhượng hoặc các điều kiện ưu đãi khác.
