Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng, diện tích đất 30m² (4x7m), diện tích sử dụng 60m², giá bán 2,85 tỷ đồng tương đương khoảng 95 triệu/m² đất và ~47,5 triệu/m² sàn xây dựng. Xét trên thị trường Quận Tân Phú, giá đất trung bình mặt tiền đường nhỏ hoặc hẻm xe hơi dao động khoảng 70-90 triệu/m², tùy vị trí cụ thể và hạ tầng. Giá này thuộc ngưỡng cao, đặc biệt khi nhà là dạng hẻm xe hơi, không mặt tiền lớn.
Nhà 2 tầng với nội thất cao cấp giúp nâng giá trị, tuy nhiên theo chi phí xây dựng hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện), 60m² sàn chỉ tốn ~400 triệu tiền xây mới, phần còn lại là giá đất và vị trí. Vì diện tích đất chỉ 30m², không có sân vườn, không gian khá chật chội, khó mở rộng. So với xây mới, giá này khá cao do vị trí hẻm xe hơi chưa phải đẹp nhất.
Nhận xét về giá: Giá 2,85 tỷ cho căn nhà trong hẻm 4m, diện tích đất 30m² là mức đang bị đẩy lên cao khoảng 15-20% so với giá trị thực trong khu vực. Người mua cần cân nhắc kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi 4m thuận tiện đi lại hơn nhiều so với các hẻm nhỏ chỉ 2-3m trong Quận Tân Phú.
- Nội thất cao cấp sẵn có, tiết kiệm chi phí cải tạo hoặc sửa chữa.
- Nhà 2 tầng có 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc thuê lại.
- Vị trí ở Phường Tân Quý, gần các tiện ích như chợ, trường học, giao thông công cộng.
Tuy nhiên, điểm hạn chế là diện tích nhỏ, mặt tiền chỉ 4m, không có sân để xe riêng và khả năng mở rộng hạn chế.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình nhỏ hoặc cho thuê căn hộ 2 phòng trọ dòng tiền ổn định. Với hẻm xe hơi và nội thất tốt, không gian sống đủ dùng. Không thích hợp để đầu tư xây mới mở rộng do diện tích nhỏ và chi phí đập đi xây lại sẽ không hiệu quả.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tân Quý, Tân Phú) | Đối thủ 2 (Đường Lê Trọng Tấn, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 30 | 35 | 32 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 60 (2 tầng) | 70 (2 tầng) | 65 (2 tầng) |
| Vị trí | Hẻm xe hơi 4m | Hẻm xe hơi 3m | Mặt tiền hẻm 5m |
| Giá bán (tỷ đồng) | 2,85 | 2,7 | 3,1 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 95 | 77 | 97 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà 2 tầng, đặc biệt phần móng và tường có hiện tượng nứt, thấm dột không.
- Đo đạc lại diện tích thực tế và kiểm tra giấy tờ pháp lý, tránh trường hợp tranh chấp hẻm chung.
- Xem xét hướng nhà và phong thủy, hẻm 4m có thể hạn chế ánh sáng tự nhiên.
- Kiểm tra xem hẻm có thực sự thông thoáng, thuận tiện quay đầu xe, tránh hẻm cụt gây khó khăn đi lại.
- Xem xét quy hoạch tương lai quanh khu vực để đảm bảo không bị ảnh hưởng bởi dự án giải tỏa làm đường.
![[1013] 🔥🔥🔥NHÀ HẺM TRỊNH ĐÌNH TRỌNG NỞ HẬU - 2 MẶT HẺM THÔNG THOÁNG](https://cdn.timnhatot.com/img/215403/bad359b9ef99365624f5828a07afb6a3.jpg?class=thumbnail)
