Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 5m x 10m (50m²), diện tích sử dụng 80m² xây 2 tầng, giá bán 3,49 tỷ đồng tương đương 69,8 triệu đồng/m² đất. Với nhà xây kiên cố 2 tầng, chi phí xây dựng mới thô + hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu đồng/m² sàn, tổng chi phí xây mới khoảng 480 triệu – 560 triệu đồng (80m² x 6-7 triệu). Giá đất thực tế được tính tách khỏi giá trị công trình, tức giá đất khoảng 3,49 tỷ – 0,5 tỷ = 3 tỷ đồng, tương đương 60 triệu đồng/m² đất.
Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất hẻm xe hơi Quận 12 hiện nay (thường dao động 35-50 triệu/m²), tuy nhiên vị trí gần trục đường lớn, hẻm xe tải, giao thông thuận tiện sang các quận trung tâm là điểm cộng lớn. Nhà xây kiên cố, có nội thất đầy đủ cũng nâng giá trị thực tế lên. Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ giúp giảm rủi ro pháp lý.
Nhận xét về giá: Giá đang được định giá cao hơn mức trung bình khu vực từ 15-30%, cần thương lượng giảm khoảng 10-15% để đạt giá trị hợp lý, tránh rủi ro mua bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện cho xe tải, hiếm ở Quận 12 đa phần là hẻm nhỏ.
- Vị trí gần nhiều trục đường lớn Nguyễn Ảnh Thủ, Tô Ký, Trần Thị Năm, tiện di chuyển đa hướng.
- Kết cấu nhà 2 tầng kiên cố, thiết kế hợp lý với 2 phòng ngủ, 2 wc, phù hợp gia đình nhỏ.
- Nội thất cao cấp được tặng kèm giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Pháp lý hoàn chỉnh, sổ hồng riêng, hỗ trợ vay ngân hàng.
Điểm “độc bản” là hẻm xe tải rộng, ít nhà hẻm xe hơi có nội thất trọn gói và pháp lý rõ ràng như thế này.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình trẻ nhờ vị trí thuận tiện, an ninh, gần trường học, công viên và các tiện ích. Ngoài ra có thể cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định do hẻm xe hơi thuận tiện cho xe cộ.
Đầu tư xây lại không khả thi do diện tích đất nhỏ, giá đất cao và nhà đã xây kiên cố, không tiết kiệm chi phí.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Ảnh Thủ) | Đối thủ 2 (Tô Ký) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 50 | 55 | 48 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 3,49 | 3,0 | 3,2 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 69,8 | 54,5 | 66,7 |
| Hẻm xe hơi | Có, xe tải ra vào thoải mái | Hẻm nhỏ, xe máy | Hẻm xe hơi nhưng nhỏ hơn |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công | Sổ chung, chưa hoàn công | Sổ hồng riêng |
| Nội thất | Đầy đủ, tặng kèm | Không có | Đơn giản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái kết cấu nhà, mặc dù kiên cố nhưng nhà đã xây lâu chưa, có dấu hiệu thấm dột hay xuống cấp không.
- Hẻm xe tải rộng nhưng cần kiểm tra quy hoạch hẻm có bị thu hẹp hay có dự án mở rộng không.
- Xem xét phong thủy căn nhà về hướng cửa, ánh sáng, tránh các lỗi phong thủy thông thường.
- Xác minh rõ ràng pháp lý sổ hồng, hồ sơ hoàn công để tránh tranh chấp sau này.
- Kiểm tra hiện trạng nội thất tặng kèm, tránh trường hợp trang thiết bị hư hỏng cần sửa chữa nhiều.
